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房地產(chǎn)投資與收并購

課程背景
在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢下，政府發(fā)展目標(biāo)從原有的GDP經(jīng)濟(jì)增長，轉(zhuǎn)向為“因城施策”的復(fù)合增長目標(biāo)，同時因為經(jīng)濟(jì)增長降速，金融政策強(qiáng)調(diào)去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細(xì)算，對房地產(chǎn)商的要求從原有的土地金融和二級開發(fā)質(zhì)量要求，開始更多向企業(yè)招商引資、商業(yè)運營、教育體育等方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。
另一方面，在房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的推廣和人才的不停流動，行業(yè)本身逐漸進(jìn)入飽和期，各企業(yè)在組織構(gòu)架、成本控制、設(shè)計創(chuàng)新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業(yè)項目拓展過程中非常重要的一個引領(lǐng)性的方略。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、作業(yè)模式、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強(qiáng)有力的市場競爭優(yōu)勢。

課程收益
直擊重點——解析投資拓展關(guān)鍵節(jié)點，出擊精準(zhǔn)
實戰(zhàn)高效——了解實戰(zhàn)操作痛點難點，案例詳實
實用有效——打造一套專業(yè)投資體系，學(xué)以致用
資深專家——投拓專家蒞臨答疑解惑，闡述精妙

培訓(xùn)對象
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；
2、前期/拓展部門負(fù)責(zé)人、投資部門負(fù)責(zé)人、策劃部門負(fù)責(zé)人、設(shè)計部門負(fù)責(zé)人、營銷部門負(fù)責(zé)人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門精英從業(yè)者

a. 地產(chǎn)企業(yè)的特點與參考系
1) 全國性企業(yè)：萬科、華潤
2) 地方性企業(yè)：濱江、元融
3) 復(fù)合型企業(yè)：華僑城
b. 不同特點與機(jī)制下的投拓組織構(gòu)架設(shè)計思路
現(xiàn)金流/融資能力/自有產(chǎn)業(yè)運營能力/產(chǎn)業(yè)整合能力/一級開發(fā)能力/政府關(guān)系
c. 項目投拓的標(biāo)準(zhǔn)動作與主要區(qū)別
4) 招拍掛類
5) 產(chǎn)業(yè)勾地類
6) 合作開發(fā)類
d. 投資策略與執(zhí)行
7) 新進(jìn)城市
8) 傳統(tǒng)市場
9) 合作與競爭

第三部分：實操案例——不同類型的投資項目
一、產(chǎn)業(yè)勾地
1、產(chǎn)業(yè)勾地項目之下的解釋
a. 產(chǎn)業(yè)勾地的起源
b. 產(chǎn)業(yè)勾地的要點與門檻設(shè)置
2、產(chǎn)業(yè)勾地的線索獲取
3、產(chǎn)業(yè)勾地的基本流程
a. 產(chǎn)業(yè)資源與產(chǎn)業(yè)需求梳理信息對接
b. 產(chǎn)業(yè)方案的規(guī)劃設(shè)計
c. 產(chǎn)業(yè)合作中的工作界面劃分
d. 產(chǎn)業(yè)勾地方案中的多面價值判斷
4、產(chǎn)業(yè)勾地的重點和要點淺析
a. 整體開發(fā)的利潤、IRR估算
b. 經(jīng)營性物業(yè)的盈利風(fēng)險
c. 交易方式設(shè)計與掛牌條件設(shè)計
d. 持有性資產(chǎn)的退出方案設(shè)計及估值
e. 產(chǎn)業(yè)勾地成功的先決條件
二、收并購與合作開發(fā)
1、收并購項目執(zhí)行的解釋
a、一級市場
b、二級市場主要的拿地模式
①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
②股權(quán)類項目
③聯(lián)營合作開發(fā)項目
④代管代建+品牌輸出項目
2、收并購的線索：土地線索類型
3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調(diào)階段
⑸ 項目簽約階段
4、收并購的風(fēng)控
5、項目收并購的風(fēng)險梳理及防控
6、項目收并購過程的對價原則和方式
7、項目收并購過程中的資金處理
8、收并購的談判
三、土地一二級聯(lián)合開發(fā)（舊城更新）
1. 民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽
a. 總述：因城施政，明暗共存，實操為王
b. 珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
c. 中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯(lián)動關(guān)系（潛規(guī)則）/以長沙為例
d. 長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報及土地開發(fā)溢價分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例
2. 不同地域土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的基本流程與政策風(fēng)險分析
a. 民間資產(chǎn)介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
b. 一二級聯(lián)動的基本流程
c. 政策風(fēng)險分析
d. 二級土地控制程度
e. 土地出讓金返還制度
f. 土地超額收益分成制度
g. 政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析
3. 土地一二級聯(lián)動的實際操作流程解析
a. 開發(fā)規(guī)劃
b. 開發(fā)物業(yè)的盈利估算
c. 現(xiàn)金流估算
d. 交易方案設(shè)計
e. 土地交易方案設(shè)計
f. 風(fēng)險因?qū)Ψ桨?br /> 總討 問答

講師簡介
曾老師
現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總。原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)，十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。
任職房企期間主要工作及業(yè)績：主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。
任某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。
任職規(guī)劃設(shè)計院期間主要參與的項目：
《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系?！短┲菔欣铣菂^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等?！督K省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃舊城更新，商改居項目

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