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房地產(chǎn)項目開發(fā)課程班

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概述
基于三個鏈條的房企管理系統(tǒng)：
1管控鏈——企業(yè)管理
2價值鏈——項目管理
3供應鏈——外包管理

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營&管理概述
基于房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營管理責任，項目總履職的核心能力：
1經(jīng)營管理能力（對項目開發(fā)目標設定和結果負責）
項目開發(fā)經(jīng)營計劃系統(tǒng)（7個關鍵計劃）：
（1）項目開發(fā)進度計劃
（2）項目目標成本計劃
（3）項目投資計劃
（4）項目銷售收入計劃
（5）項目銷售回款計劃
（6）項目經(jīng)營利潤計劃
（7）項目現(xiàn)金流平衡計劃
財稅金融管理系統(tǒng)：
（1）項目全成本管理
（2）稅務籌劃
（3）融資管理
2項目管理能力（對開發(fā)項目全生命周期各階段、各專業(yè)的業(yè)務管理、決策和成果負責）
突破個人專業(yè)背景局限，調動團隊各專業(yè)資源，實現(xiàn)綜合的專業(yè)判斷力和決策力：
（1）財務、營銷、成本、設計、工程、人力資源、行政管理、物管、商管……
（2）土地拓展、定位策劃、報批報建、招標采購、客戶關系
構建甲方管理團隊的資源整合能力，借力供應鏈協(xié)助業(yè)務決策并達成開發(fā)目標：
（1）勘察院、設計院、施工企業(yè)、監(jiān)理公司、銷售代理、物業(yè)公司……
（2）調研機構、策劃公司、咨詢公司、商管公司、各類外包公司……
3組織管理能力（對項目開發(fā)團隊的組織建設及人力資源管理負責）
學習、掌握、運用 “管理學”，從業(yè)務能手——組織高手：
（1）組織架構、管理資源配置、責權劃分、制度流程設計……
（2）定崗定編、人力資源、績效考核……

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理能力: 項目管控平臺（經(jīng)營&運營管理） 
管控系統(tǒng)的四個基本點:
1、開風商企業(yè)的資源配置（管好人）           架構管理系
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營（管好事）           計劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）        成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）        績效管理系統(tǒng)
1、計劃管理
問題：開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、完善項目開發(fā)計劃體系  2、完善計劃管理機制 
要點：
四級計劃體系的內容：
一級計劃：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃
二級計劃：項目開發(fā)經(jīng)營計劃/公司年度經(jīng)營計劃
三級計劃：部門月度工作計劃
四級計劃：個人月度（周）工作計劃
計劃的編制：
計劃主要節(jié)點的分層管理
主要節(jié)點之間標準工作周期
計劃的分解與運行
計劃的監(jiān)控與考核
2、三全成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、建立全程、全員、全成本管理系統(tǒng) 2、市場倒推式的造價定位方法 
要點：
建設前期成本控制
目標成本與責任成本
成本控制指導書
建設過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設后期的成本控制
結算、決算與成本考核

四、項目管理能力: 項目開發(fā)全過程管控9大關鍵點
房地產(chǎn)項目開發(fā)的九大關鍵點構成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。
1．項目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點: 1投資決策系統(tǒng) 、 2投資分析模型 
要點：
項目論證管理流程
項目初步設計分析
項目成本估算方法 
土地的投資價值
《可行性研究報告》的編制和評審
2．項目策劃
問題：策劃報告普遍嚴重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng) 
要點：
項目策劃管理流程
項目策劃任務書
項目策劃外包管理
客戶定位（客戶細分與需求調研）
造價定位及項目成本測算
產(chǎn)品定位（項目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項目運營定位；
四維項目策劃
市場需求分析
造價標準定位
設計技術建議（概念設計）
項目運作策略
《項目定位策劃報告書》的編制和成果評審
《產(chǎn)品建議書》
《項目經(jīng)營計劃指導書》

3．招商管理
問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設計、工程、運管等業(yè)務有效結合。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點：貫穿始終的招商管理系統(tǒng) 
要點：
開發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調查
項目策劃階段的招商策略管理
方案設計階段的招商管理
開發(fā)中期招商管理
施工圖設計階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務
商家進場及裝修對接
開發(fā)后期招商管理
交付驗收階段的招商配合
開業(yè)籌備組織
持續(xù)運營期招商管理
商管公司的導入
4．設計管理
問題：很多開發(fā)商只有設計委托，沒有設計管理。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點：“市場、技術、造價”三度設計管理 系統(tǒng) 
要點：
設計管理流程
各階段設計任務書
（規(guī)劃及建筑方案、擴初、施工圖、精裝修、園林景觀、管網(wǎng)綜合）
各階段設計成果評審及優(yōu)化
交工標準設計、示范區(qū)、精裝修交工樣板房設計及材設選型選樣
設計跟蹤服務
設計變更

5．工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、 質量失控、成本失控。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點: 1、甲方工程關鍵點管理系統(tǒng)  2、甲方工程管理的角色  
要點：
甲方工程部的角色與作用
甲方工程人員的四大角色
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方工程管理十二大關鍵點
客戶敏感質量問題的防治 
物業(yè)移交管理
保修期內的維修管理
6．營銷管理
問題：銷售服務不到位，是買方市場銷售的基本問題。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、服務營銷系統(tǒng) ，2、一站式銷售服務
要點：
營銷策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務管理
銷售變更的管理

7．客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、三位一體的客戶服務系統(tǒng) ，2、客戶資源管理與經(jīng)營 
要點：
客戶滿意度提升計劃
產(chǎn)品服務
銷售服務
物業(yè)服務
商管服務
8．商業(yè)運營管理
問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運營管理。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、商管等機構的外包管理 ，2、客戶資源管理與經(jīng)營 
要點：
項目前期管理外包
項目中期外包對接
項目開業(yè)籌備及試運營
項目持續(xù)運營管理
9．報批報建及政府配套資源對接管理
問題：開發(fā)商如何組織對外的報批報建和配套資源對接。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、視作項目管理 ，2、建立規(guī)范化操作流程
要點：
項目前期五證辦理
《建設用地規(guī)劃許可證》
《國有土地使用證》
《建設工程規(guī)劃許可證》
《建設工程施工許可證》
《預售許可證》
項目中期配套資源對接
自來水、排水、電力、燃氣、供熱、
項目后期權證辦理
竣工驗收備案、準住證
不動產(chǎn)權證

五、甲方的外包管理能力：開發(fā)商的供應鏈管理 
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 供應鏈管理系統(tǒng)
要點：
1．外包管理流程
2．招投標管理
招投標管理流程
工程采購招投標
甲供材設采購招投標
3．外包業(yè)務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務書
工程管理指導書
營銷策劃任務書
4．外包合同
設計類合同
工程類合同
營銷類合同
5．外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標準
各類外包成果的驗收

六、房地產(chǎn)企業(yè)管理能力: 企業(yè)管控平臺（組織&人力資源） 
1、組織架構管理
問題：開發(fā)商架構管理中普遍存在資源配置不合理，職責不清，扯皮推諉，效率低下， 管理成本高企等問題。 
怎么解決這些問題？ 
創(chuàng)新點：  1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置  2、簡約、精細化架構管理系統(tǒng)
要點:
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設置及組合
簡約管理架構設計
職能工作細分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責任系統(tǒng)
定崗定編
職務說明書
運作權限系統(tǒng)
部門職責權限
各種審批流程
2、績效管理
問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團隊執(zhí)行力低下， 項目不能取得預期利潤等問題。 
怎么解決問題？ 
創(chuàng)新點： 1、過程與結果并重的雙重績效管理 
              2、量化簡單的績效考核指標 
要點：
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制
月度目標管理考核流程：
計劃考核指標的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法

房地產(chǎn)項目開發(fā)課程班