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房地產(chǎn)投資測(cè)算實(shí)務(wù)公開(kāi)課

【課程背景】
我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代，不再是單一的土地金融和二級(jí)開(kāi)發(fā)，而對(duì)其產(chǎn)業(yè)招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、教育體育等方向有了更多的要求。各企業(yè)在投資模式、運(yùn)營(yíng)體系、成本控制、設(shè)計(jì)創(chuàng)新等方面都有一定的趨同性，投資專(zhuān)業(yè)如何提升行業(yè)認(rèn)知，提高拿地成功率，將成為員工自身甚至地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的重要要求。
企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標(biāo)桿房企拿地模式，掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作？
本課程主要圍繞投資拓展的道、術(shù)與具體執(zhí)行等維度展開(kāi)，從投資拓展趨勢(shì)、價(jià)值研判體系、拿地模式、并購(gòu)流程及使用收并購(gòu)的實(shí)操工具，結(jié)合眾多經(jīng)典案例，全面解析房地產(chǎn)投資拓展，增強(qiáng)地產(chǎn)投資管理者的投資管理和實(shí)操能力，幫助企業(yè)從投資拓展方面，打造強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

【培訓(xùn)對(duì)象】
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、投資副總、片區(qū)總經(jīng)理、項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷(xiāo)副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層；
2、投資拓展部門(mén)人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金、前期、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門(mén)人員。

【課程收益】
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標(biāo)桿房企拿地模式，掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作
2、地產(chǎn)投資的全過(guò)程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關(guān)法律實(shí)務(wù)解析及防范。

【課程內(nèi)容】
第一部分 房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企拿地模式及戰(zhàn)略模式
（1）萬(wàn)科：股權(quán)合作代表
（2）招商：招拍掛/勾地
（3）華潤(rùn)：招拍掛/舊改
（4）卓越：城市更新
（5）綠城：代建
二、投資交易模式
1、交易類(lèi)型：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)
2、定義介紹：招拍掛、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、勾地、城市更新、收并購(gòu)、代建
2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn)：
（1）招拍掛交易方式簡(jiǎn)析
（2）收并購(gòu)交易方式簡(jiǎn)析、優(yōu)劣勢(shì)、難點(diǎn)
（3）城市更新交易方式簡(jiǎn)析
三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購(gòu)、舊改
2、土地信息的收集：信息的來(lái)源與種類(lèi)
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟(jì)可行性研判：財(cái)務(wù)測(cè)算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)報(bào)告
5、可行性研究報(bào)告
6、商務(wù)談判及交易方案：合作意向書(shū)、合作協(xié)議
7、投資達(dá)成
8、投資達(dá)成后事項(xiàng)

第二部分：房地產(chǎn)投資測(cè)算
【問(wèn)題1、2、3、4、5】
一、投資測(cè)算的經(jīng)濟(jì)可行性研判
1、財(cái)務(wù)測(cè)算的基本邏輯：模擬一條項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流，定量的論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，以幫助投資者決策
2、財(cái)務(wù)測(cè)算的前提輸入條件：
（1）設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)
（2）銷(xiāo)售計(jì)劃
（3）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
（4）土地成本
（5）建安成本：全成本構(gòu)成、影響成本的主要因素（容積率、停車(chē)效率、場(chǎng)地條件、紅線外投入、車(chē)位、裝配式建筑、財(cái)務(wù)費(fèi)用）
（6）三費(fèi)：管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
（7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅
（8）經(jīng)營(yíng)物業(yè)假設(shè)
（9）融資方案
3、財(cái)務(wù)測(cè)算的輸出結(jié)果：核心評(píng)價(jià)指標(biāo)、現(xiàn)金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報(bào)告
二、財(cái)務(wù)測(cè)算模塊解析
1、招拍掛項(xiàng)目測(cè)算
（1）城市板塊深化研究：如何充分認(rèn)知市場(chǎng)
（2）測(cè)算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化：怎樣提高貨值？
（3）測(cè)算視角下的成本最優(yōu)化：怎樣降低成本？
2、收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算
（1）交易對(duì)價(jià)的確定
（2）溢價(jià)的處理：直接處理、間接處理及【案例】
（3）稅務(wù)的特殊處理：視同銷(xiāo)售
（4）不同交易架構(gòu)對(duì)測(cè)算的影響
3、城市更新項(xiàng)目的測(cè)算
（1）“6+3“方法論
（2）城市更新規(guī)劃指標(biāo)確定：
（3）城市更新項(xiàng)目拆遷成本確定
（4）城市更新項(xiàng)目補(bǔ)繳地價(jià)確定：
（5）城市更新項(xiàng)目收益的核心影響因素
三、開(kāi)發(fā)稅務(wù)問(wèn)題
1、不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題
（1）一級(jí)市場(chǎng)：招拍掛/勾地，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，三舊改造
（2）二級(jí)市場(chǎng)：土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)蓹?quán)收購(gòu)，增資擴(kuò)股，合作開(kāi)發(fā)，土地作價(jià)入股，聯(lián)營(yíng)型，委托代建
2、收并購(gòu)財(cái)稅問(wèn)題處理
（1）財(cái)稅處理原則：降低稅負(fù)、延遲繳納
（2）合法合規(guī)合理
（3）其他特殊形式
四、投資測(cè)算實(shí)例操練
1、投資測(cè)算不同階段：
（1）初判可研階段
（2）詳判定案階段
（3）項(xiàng)目可研階段
2、測(cè)算內(nèi)容：主要科目解讀：全成本科目、利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表
3、測(cè)算依據(jù)：專(zhuān)業(yè)板塊專(zhuān)業(yè)報(bào)告
4、全成本解讀：
5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車(chē)效率、場(chǎng)地條件、紅線外景觀、車(chē)位售價(jià)、裝配式技術(shù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用
6、投資測(cè)算實(shí)戰(zhàn)演練
（1）第一步：項(xiàng)目定位
（2）第二步：戶(hù)配及規(guī)劃方案
（3）第三步：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃示例
（4）第四步：測(cè)算演練詳解
（5）第五步：壓力測(cè)算
7、投資測(cè)算練習(xí)：算土增稅、算利潤(rùn)率、算地價(jià)、算*售價(jià)

第三部分：投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)
【問(wèn)題6、7】
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
3、盡職調(diào)查關(guān)注點(diǎn)
4、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達(dá)到25%投資額的處理方案
【案例】：青島S項(xiàng)目
【案例】：大連H項(xiàng)目
二、股權(quán)類(lèi)合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)：土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、盡職調(diào)查的關(guān)注點(diǎn)
4、法律風(fēng)險(xiǎn)防范主要原則：
（1）股權(quán)收購(gòu)之買(mǎi)新不買(mǎi)舊
（2）股權(quán)收購(gòu)之收購(gòu)還是增資
（3）股權(quán)收購(gòu)之直接收購(gòu)還是間接收購(gòu)
（4）收購(gòu)前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，合同設(shè)置相應(yīng)條款
5、股權(quán)收購(gòu)的特殊情況
（1）土地尚未落實(shí)
（2）目標(biāo)股權(quán)有瑕疵
（3）有前置審批要求：國(guó)資股權(quán)，外資股權(quán)
（4）特殊情況的股權(quán)收購(gòu)：分立公司、股權(quán)退出、小股操盤(pán)
三、聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)
1、法律特點(diǎn)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
【案例】：深圳地鐵與萬(wàn)科合作項(xiàng)目
四、委托代建代管
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施：合作模式、風(fēng)控措施
【案例】：溫州項(xiàng)目
五、合作項(xiàng)目公司管理約定
1、控股和參股項(xiàng)目的主要協(xié)議
2、操盤(pán)方與參股方項(xiàng)目管理
3、合作協(xié)議中的主要約定內(nèi)容
六、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
【案例1】：坂田項(xiàng)目（規(guī)劃沖突）
【案例2】：南山項(xiàng)目（拆遷不可控）
【案例3】：惠州項(xiàng)目（土地?zé)o法移交）
2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)
【案例4】：龍崗項(xiàng)目（政策變化）
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
【案例5】：平湖項(xiàng)目（涉訴）
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
【案例6】：寶安項(xiàng)目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風(fēng)險(xiǎn)
【案例7】：資產(chǎn)包（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）
【案例8】：惠州項(xiàng)目（合作方意愿）

房地產(chǎn)投資測(cè)算實(shí)務(wù)公開(kāi)課