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房地產(chǎn)項目精細化

【課程背景】
在房地產(chǎn)項目中要特別注意產(chǎn)品定位，其定位的準(zhǔn)確與否將成為整個項目的成敗關(guān)鍵因素，同時在房地產(chǎn)項目開發(fā)中占有舉足輕重的地位。因此，如何對其開發(fā)的項目進行正確定位已成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的急迫問題。
規(guī)劃設(shè)計是房地產(chǎn)運營中的重要方面之一。真正得到市場追捧的項目一定是在規(guī)劃設(shè)計方面有所建樹，而一個好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計的成功是項目成功的關(guān)鍵。建筑立面風(fēng)格、外墻顏色是該項目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實力的展現(xiàn)。建筑戶型設(shè)計的優(yōu)劣直接關(guān)系到項目的銷售、資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。
本課程以地產(chǎn)項目成功開發(fā)為基本目標(biāo)，以盈利為核心導(dǎo)向系統(tǒng)全面提升項目開發(fā)的專業(yè)基本功，以產(chǎn)品打造為主線系統(tǒng)分析項目開發(fā)的全過程及核心把控點。尤其是以產(chǎn)品精心設(shè)計為核心，有全局的系統(tǒng)分析，也有具體的實際觀點，輔以實際的技巧與手段，手把手教到項目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計人員快速提升設(shè)計能力與項目開發(fā)能力。

【課程收益】
解讀標(biāo)桿、學(xué)習(xí)經(jīng)典:全局把控整體規(guī)設(shè)計所要求的各類技術(shù)指標(biāo)；掌握主流產(chǎn)品風(fēng)格定位及設(shè)計要點；
地域考究、適時之選:篩選適合自身項目品質(zhì)的建筑風(fēng)格類型；不同建筑風(fēng)格定位的重要性以及對項目的影響；
把握流行、重視組合:在質(zhì)量技術(shù)要求下盡可能創(chuàng)新項目風(fēng)格立面設(shè)計；
迎合主流、創(chuàng)新思路:在大眾消費接受層面創(chuàng)新更多樣戶型種類；
精細準(zhǔn)確、高質(zhì)高效:大量“成品設(shè)計”設(shè)計體系及典型案例深度研討。

【課程大綱】
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計項目剖析
一、剖析市場
房地產(chǎn)的整體趨勢、政策及影響市場的八大因素
通過案例解讀房地產(chǎn)政策的細節(jié)及影響
二、剖析地塊
通過案例分析影響地塊的6個因素
三、剖析公司
四、剖析規(guī)劃條件

第二部分：房地產(chǎn)項目的定位
1、市場及客戶定位
2、產(chǎn)品定位
3、成本定位
4、財務(wù)定位
5、項目定位

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計及案例分析
一、房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計操作
1、貨值*化
商業(yè)、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應(yīng)業(yè)態(tài)價值判斷
住宅內(nèi)部獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼、洋房、高層等產(chǎn)品的特性及價值判斷
案例：深圳某綜合體項目
重慶*廣場項目
2、規(guī)劃設(shè)計四個最原則
①最多的銷售面積    ②*的戶型
③最高的樓層        ④布置在*的位置
案例：武漢某住宅項目成都某別墅項目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷
4、土地使用效率*化
案例：重慶住宅項目規(guī)劃方案
5、兩點一線規(guī)劃
6、空間關(guān)系和規(guī)劃次序與尺度
7、人、車、貨等功能規(guī)劃及配套設(shè)施
二、戶型及功能設(shè)計操作手法及案例分析
1、用數(shù)據(jù)說話；設(shè)計成果信息統(tǒng)計表
案例：成都高層住宅戶型
2、以銷售為導(dǎo)向的資源分布原則
客戶敏感點的研究
3、規(guī)劃必須與戶型結(jié)合設(shè)計
①客廳和餐廳平面及功能設(shè)計建議
②外墻平面及功能設(shè)計建議
③餐廳與廚房平面及功能設(shè)計建議
案例：成都錦城湖岸戶型案例
④空間平面及功能設(shè)計建議
案例：龍湖原著125平、東方經(jīng)典、煙臺萬科城
中海小三房戶型萬科城戶型、綠城125平米三房  
⑤戶型設(shè)計需結(jié)構(gòu)機電等其他專業(yè)充分配合
戶型設(shè)計階段空調(diào)機位平面及功能設(shè)計
廚房衛(wèi)生間的尺度功能與配置
三、立面設(shè)計操作手法及案例分析
1、立面設(shè)計原則
①標(biāo)志性高品質(zhì)的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應(yīng)非常有利
②經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。
③漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻
④反對為了立面而嚴重影響功能及實用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風(fēng)、防水、視線
2、立面需重點關(guān)注點
①控制窗墻比
②結(jié)合體形系數(shù)
③細化外墻構(gòu)造節(jié)點
④慎用GRC構(gòu)件
⑤注意材料價差
⑥建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)審批風(fēng)險及成本超支
⑦立面設(shè)計需與體型系數(shù)及外墻面積的大小結(jié)合
3、立面設(shè)計的七種風(fēng)格及案例分析
①立面風(fēng)格及設(shè)計—新中式
案例：萬科第五園、藍城小鎮(zhèn)、泰禾院子、無錫低密度住宅項目
②立面風(fēng)格及設(shè)計—新亞洲風(fēng)格
案例：浙江花園洋房項目
③立面風(fēng)格及設(shè)計— A-DECO風(fēng)格
案例：惠州住宅項目  
④立面風(fēng)格及設(shè)計—簡歐風(fēng)格
案例：上海海派建筑
⑤立面風(fēng)格及設(shè)計—現(xiàn)代風(fēng)格  
案例：佛山項目、深圳公寓項目、重慶公寓項目
⑥立面風(fēng)格及設(shè)計—學(xué)院風(fēng)
案例：惠州住宅項目
⑦立面風(fēng)格及設(shè)計—地中海風(fēng)格
案例：重慶龍湖江與城項目
4、立面精細化設(shè)計
①說明
②立面效果
③裙樓商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)  
④裙樓標(biāo)準(zhǔn)
⑤標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)
⑥屋頂標(biāo)準(zhǔn)
四：室內(nèi)設(shè)計操作及案例分析
1、客戶接待流程
2、售樓處平面功能布局
標(biāo)準(zhǔn)售樓處平面功能布置參考 —成都里程
3、三功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化要求
五、景觀設(shè)計操作及案例分析
1、展示區(qū)景觀設(shè)計
①展示區(qū)景觀體驗流程
②展示區(qū)景觀功能布置
③展示區(qū)景觀功能布置標(biāo)準(zhǔn)化
2、大區(qū)景觀功能布局
①大區(qū)空間功能布局
②景觀商業(yè)街
③景觀主入口
④景觀泳池
⑤兒童老人活動區(qū)
⑥單元入戶指引
⑦景觀架空局
3、硬質(zhì)結(jié)構(gòu)做法及大喬
①硬質(zhì)鋪裝結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)做法
②各區(qū)常用大喬
4、大區(qū)景觀23個觀點與技巧
5、施工細節(jié)管控
①施工細節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化
硬質(zhì)施工細節(jié)及注意要點
②施工細節(jié)管控標(biāo)準(zhǔn)
硬質(zhì)景觀的8個細部處理
案例：龍湖景觀特點分析及案例
贏在景觀的設(shè)計案例分析
景觀類客戶敏感點分析
六、兩點一線設(shè)計5個設(shè)計思路與技巧
①位置的重要性
②流線的順暢性
③建筑展示性
④景觀風(fēng)格化
⑤樣板房精致化
案例分享：通過實際案例深度分析
七、結(jié)構(gòu)、機電及其它專業(yè)深化設(shè)計
1、結(jié)構(gòu)設(shè)計
2、給排水設(shè)計
給排水設(shè)備用房的設(shè)計4個基本原則
給排水5個分項設(shè)計
3、電氣設(shè)計
①住宅標(biāo)準(zhǔn)層的電氣井道，電井配置的優(yōu)先選擇方案
②電氣井道的設(shè)置5個要求
③戶內(nèi)照明和公共區(qū)域照明設(shè)計
4、暖通設(shè)計
①空調(diào)形式的選擇
②通風(fēng)排煙系統(tǒng)設(shè)計
③燃氣系統(tǒng)設(shè)計
5、機電管線的綜合布置設(shè)計

第四部分：二十余個項目實操案例的深度解析
1、項目開發(fā)全過程的全面及系統(tǒng)分析
2、項目開發(fā)過程中的關(guān)鍵點的深度剖析
3、項目產(chǎn)品設(shè)計的專業(yè)精準(zhǔn)解析
4、項目開發(fā)過程中的風(fēng)險及隱患剖析

第五部分：現(xiàn)場學(xué)員案例分析及現(xiàn)場討論答疑（15-40分鐘）

房地產(chǎn)項目精細化