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房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃

【課程背景】
   房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務模式進行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構模式的稅負問題，讓企業(yè)用好各項稅收政策。
   本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設及銷售階段、交付及清算階段三大模塊，對涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結，抓住業(yè)務模式的稅收籌劃機會，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】
模塊一  前期開發(fā)階段的稅收籌劃
一、房地產(chǎn)行業(yè)的當前外部環(huán)境分析
1、貿(mào)易戰(zhàn)影響
2、融資成本影響
3、稅制改革影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式

（一）招拍掛方式取得開發(fā)土地（一級市場）
1、招拍掛方式簡介
1）招標投標流程
2）競拍保證金
3）拍賣競得土地手續(xù)
2、誰做拿地主體？誰做投資主體？集團拿地，子公司開發(fā)，誰付款，誰簽合同，誰開發(fā)票？
1）土地出讓合同簽訂及變更
2）業(yè)務三流一致的稅前列支限制
3、拿新地的類型
1）凈地？毛地？
2）生地？熟地?
4、耕地占用稅由誰承擔？
1）土地出讓金中是否包含耕地占用稅
2）出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納
3）核算科目--應交稅費？
5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅？交稅時點？計算方法及會計處理
1）增值稅
2）契稅
3）印花稅
4）房產(chǎn)稅
5）土地使用稅
6）拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠  財稅（2013） 101號土地使用稅、印花稅
6、土地取得成本的確定
1）土地成本確定
2）土地成本的分攤
7、買地開發(fā)房地產(chǎn)項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異
1）入賬成本差異
2）稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級市場取得土地開發(fā)模式
1、單獨從二級市場買地
1）買入老項目土地
2）買入新項目土地
3）買入帶地上物的土地
4）以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據(jù)

（四）收購爛尾樓模式取得土地
1）通過收購其他股權獲取該公司開發(fā)的在建項目。
2）土地或在建項目轉讓。
3）取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)
4）取得破產(chǎn)清算項目土地的成本及入賬票據(jù)
5）營改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？

（五）合作建房模式：
1、一方出地、一方出資，共同立項開發(fā)。
1）代建代售模式
2）合作雙方的名義辦理審批及許可
2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設立公司共同開發(fā)
3、獲得以土地使用權出資的投資
4、整體產(chǎn)權轉移

（六）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權式酒店、還本銷售模式的差異？
1、拆遷還建
1）土地取得成本的確定
2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支？
3）拆遷舊房的土地價款可否抵扣，準予扣除時間，怎么抵？
4）拆舊換新過程中的更名行為
5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？
2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理？
1）沖減開發(fā)成本的情況
2）計入補貼收入的情況
3）計入營業(yè)收入的情況

三、新老項目土地的劃分
1、新老項目并行，取得土地款項處理
1）新、老項目的增值稅計稅方式
2）同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅
3）新老項目并行時的不可抵扣部分
2、進項稅額抵扣限制
1）拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項？
2）老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項？
4）增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同？

房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃