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新形勢(shì)下房企拿地培訓(xùn)

課程收益
1、企業(yè)如何做好正確的拿地決策？分享標(biāo)桿房企拿地模式，掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作。
2、地產(chǎn)投資的全過(guò)程解析及風(fēng)險(xiǎn)防范。
3、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？
4、不同交易模式的項(xiàng)目投資測(cè)算工具、方法以及可行性研究。
5、不同交易模式的相關(guān)法律實(shí)務(wù)解析及防范。

課程對(duì)象
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、投資副總、片區(qū)總經(jīng)理、項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)副總、營(yíng)銷副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運(yùn)營(yíng)決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財(cái)務(wù)、成本、法務(wù)、資金、前期、策劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

課程大綱
第一部分 房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略：
（1）私企：
案例：碧桂園的投資區(qū)域、打法、456和789鐵線要求
案例：融創(chuàng)的投資區(qū)域，收并購(gòu)鼻祖
案例：萬(wàn)科的投資區(qū)域，最授權(quán)的管理機(jī)制
（2）國(guó)企：
案例：招商蛇口
2、土地價(jià)值判斷
（1）拿地方法：把握好天時(shí)、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看區(qū)域、看項(xiàng)目、看收益
（3）項(xiàng)目研判的四個(gè)維度：土地、效益、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)

二、投資交易模式
1、交易類型：一手項(xiàng)目、二手項(xiàng)目
2、交易模式特點(diǎn)及難點(diǎn)：
（1）招拍掛交易方式簡(jiǎn)析
（2）收并購(gòu)交易方式簡(jiǎn)析
（3）城市更新交易方式簡(jiǎn)析

三、地產(chǎn)投資的流程
1、地產(chǎn)投資流程：招拍掛、收并購(gòu)、舊改
2、土地信息的收集：信息的來(lái)源與種類
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經(jīng)濟(jì)可行性研判：財(cái)務(wù)測(cè)算涵蓋內(nèi)容、輸出結(jié)果、評(píng)價(jià)指標(biāo)、投資標(biāo)準(zhǔn)
5、可行性研究報(bào)告
6、商務(wù)談判及交易方案：合作意向書、合作協(xié)議
7、投資達(dá)成
8、投資達(dá)成后事項(xiàng)

四、地產(chǎn)投資未來(lái)的趨勢(shì)與機(jī)遇把握
1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立，預(yù)示著下一個(gè)時(shí)代是資金為王的時(shí)代
2、22城集中供地政策讓“資金”成為房企第一生產(chǎn)力
3、“規(guī)模優(yōu)先”戰(zhàn)略調(diào)整至“防風(fēng)險(xiǎn)”
4、行業(yè)進(jìn)一步集中化，不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊(duì)房企的困局
5、多元化、房產(chǎn)資產(chǎn)化金融化、更新改造是房地產(chǎn)必然的趨勢(shì)

第二部分：房地產(chǎn)投資測(cè)算
【問(wèn)題1、2、3、4、5】
一、投資測(cè)算的經(jīng)濟(jì)可行性研判
1、財(cái)務(wù)測(cè)算的基本邏輯：模擬一條項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流，定量的論證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，以幫助投資者決策
2、財(cái)務(wù)測(cè)算的前提輸入條件
（1）設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)
（2）銷售計(jì)劃
（3）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃
（4）土地成本
（5）建安成本：全成本構(gòu)成、影響成本的主要因素（容積率、停車效率、場(chǎng)地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財(cái)務(wù)費(fèi)用）
（6）三費(fèi)：管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
（7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅
（8）經(jīng)營(yíng)物業(yè)假設(shè)
（9）融資方案
3、財(cái)務(wù)測(cè)算的輸出結(jié)果
（1）核心評(píng)價(jià)指標(biāo)
（2）現(xiàn)金流量圖
（3）敏感性分析
4、生成可行性研究報(bào)告

二、財(cái)務(wù)測(cè)算模塊解析
1、招拍掛項(xiàng)目測(cè)算
（1）城市板塊深化研究：如何充分認(rèn)知市場(chǎng)
（2）測(cè)算視角下的產(chǎn)品最優(yōu)化：怎樣提高貨值？
（3）測(cè)算視角下的成本最優(yōu)化：怎樣降低成本？
2、收并購(gòu)項(xiàng)目測(cè)算
（1）溢價(jià)的處理：直接處理、間接處理
（2）稅務(wù)的特殊處理
（3）不同交易架構(gòu)對(duì)測(cè)算的影響

三、拿地強(qiáng)排詳解
1、拿地強(qiáng)排概述
（1）強(qiáng)排的目的是什么
（2）強(qiáng)排需要做什么
（3）為什么制定強(qiáng)排流程控制
（4）強(qiáng)排操作路徑
2、強(qiáng)排前期準(zhǔn)備三步法
（1）地塊特征分析
（2）規(guī)劃要點(diǎn)及條件輸入
（3）營(yíng)銷條件輸入
3、強(qiáng)排設(shè)計(jì)五重奏
（1）產(chǎn)品功能落位
（2）選擇使用產(chǎn)品
（3）底商計(jì)算
（4）合理強(qiáng)排
（5）多方案比選
4、強(qiáng)排貨值分析

四、投資測(cè)算實(shí)例操練
1、投資測(cè)算不同階段
（1）初判可研階段
（2）詳判定案階段
（3）項(xiàng)目可研階段
2、測(cè)算內(nèi)容：主要科目解讀：全成本科目、利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表
3、測(cè)算依據(jù)：專業(yè)板塊專業(yè)報(bào)告
4、全成本解讀：
5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車效率、場(chǎng)地條件、紅線外景觀、車位售價(jià)、裝配式技術(shù)、財(cái)務(wù)費(fèi)用
6、投資測(cè)算實(shí)戰(zhàn)演練
（1）第一步：項(xiàng)目定位
（2）第二步：戶配及規(guī)劃方案
（3）第三步：運(yùn)營(yíng)計(jì)劃示例
（4）第四步：測(cè)算演練詳解
（5）第五步：壓力測(cè)算
7、投資測(cè)算練習(xí)：算土增稅、算利潤(rùn)率、算地價(jià)、算*售價(jià)

第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)全流程全稅種稅收籌劃方案
一、主要稅種的要點(diǎn)
1、主要稅種介紹：增值稅、土增稅、企業(yè)/個(gè)人所得稅、契稅、印花稅
二、開發(fā)稅務(wù)問(wèn)題
1、不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題
（1）一級(jí)市場(chǎng)：招拍掛/勾地，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，三舊改造
（2）二級(jí)市場(chǎng)：土地轉(zhuǎn)讓，股權(quán)收購(gòu)，增資擴(kuò)股，合作開發(fā)，土地作價(jià)入股，聯(lián)營(yíng)型，委托代建
三、收并購(gòu)財(cái)稅問(wèn)題處理
1、多段式操作：兩次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
2、票據(jù)金額的處理
3、間接、分段收購(gòu)
4、分配物業(yè)
5、固定利潤(rùn)分配
6、往來(lái)款支付溢價(jià)
7、品牌輸出、代建

第四部分：投資相關(guān)法律實(shí)務(wù)
【問(wèn)題6、7】
一、在建工程轉(zhuǎn)讓
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施
3、在建工程轉(zhuǎn)讓的特殊情況：未達(dá)到25%投資額的處理方案

二、股權(quán)類合作開發(fā)
1、法律特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)：土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范
（1）股權(quán)收購(gòu)之買新不買舊
（2）股權(quán)收購(gòu)之收購(gòu)還是增資
（3）股權(quán)收購(gòu)之直接收購(gòu)還是間接收購(gòu)
（4）收購(gòu)前法律財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，合同設(shè)置相應(yīng)條款
4、股權(quán)收購(gòu)的特殊情況
（1）土地尚未落實(shí)
（2）目標(biāo)股權(quán)有瑕疵
（3）有前置審批要求：國(guó)資股權(quán)，外資股權(quán)
（4）特殊情況的股權(quán)收購(gòu)：分立公司、股權(quán)退出、小股操盤

三、聯(lián)營(yíng)型合作開發(fā)
1、法律特點(diǎn)
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

四、委托代建代管
1、法律特點(diǎn)及適用情況：交易前提、交易特點(diǎn)、適用情況
2、法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施：合作模式、風(fēng)控措施

五、投資法務(wù)盡職調(diào)查
1、盡職調(diào)查：財(cái)務(wù)、法務(wù)盡調(diào)元素
2、需發(fā)表意見及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估
（1）基礎(chǔ)信息調(diào)查
（2）股權(quán)并購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
（3）股權(quán)并購(gòu)類稅務(wù)風(fēng)控
（4）資產(chǎn)收購(gòu)類法務(wù)風(fēng)控
（5）權(quán)益合作——代建&權(quán)益收購(gòu)

六、投資法務(wù)設(shè)計(jì)思路
1、如何設(shè)置交易架構(gòu)
【案例1】：復(fù)雜資產(chǎn)關(guān)系的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例2】：不良資產(chǎn)項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例3】：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
【案例4】：爛尾樓項(xiàng)目的交易架構(gòu)設(shè)置
2、如何約定交易價(jià)款
【案例1、2、3、4】
3、資金支付原則、節(jié)奏設(shè)計(jì)思路
4、違約責(zé)任設(shè)計(jì)思路

七、合作項(xiàng)目公司管理約定
1、控股和參股項(xiàng)目的主要協(xié)議
2、操盤方與參股方項(xiàng)目管理
3、合作協(xié)議中的主要約定內(nèi)容

八、投資法務(wù)疑難雜癥
1、標(biāo)的資產(chǎn)的自身瑕疵
案例一：坂田項(xiàng)目（規(guī)劃沖突）
案例二：南山項(xiàng)目（拆遷不可控）
案例三：惠州項(xiàng)目（土地?zé)o法移交）
2、行政審批的風(fēng)險(xiǎn)
案例四：龍崗項(xiàng)目（政策變化）
3、或有負(fù)債出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
案例五：平湖項(xiàng)目（涉訴）
4、土地成本及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
案例六：寶安項(xiàng)目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風(fēng)險(xiǎn)
案例七：資產(chǎn)包（優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）
案例八：惠州項(xiàng)目（合作方意愿）

第五部分：房地產(chǎn)融資方式及策略
一、中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和前景
1、穿透原則精準(zhǔn)打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)存融資方式
3、更多房企尋求合作，“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產(chǎn)證券化開始快速發(fā)展
5、融資分化指引地產(chǎn)未來(lái)方向

二、房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
1、銀行資金
2、房地產(chǎn)信托資金
3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金
4、地方及國(guó)有金控平臺(tái)
5、房地產(chǎn)企業(yè)債券
6、房地產(chǎn)公司上市
7、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃
8、中小房企與房地產(chǎn)私募基金
9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

三、房地產(chǎn)表外融資
1、表外融資概念
2、表外融資模式
（1）通過(guò)非并表企業(yè)進(jìn)行常規(guī)性融資
（2）合并報(bào)表內(nèi)的明股實(shí)債融資
（3）合并報(bào)表外的明股實(shí)債融資
（4）通過(guò)ABS減少有息負(fù)債或進(jìn)行出表
（5）以應(yīng)付款類科目的形式進(jìn)行融資
3、表外融資的作用：債務(wù)隱形化，優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)
4、表外融資識(shí)別

四、房地產(chǎn)收并購(gòu)前融
1、房地產(chǎn)前融概念
2、地產(chǎn)前融模式
（1）銀行前融-表內(nèi)外資金全周期覆蓋
（2）信托前融 ①“四三二”投資差額
（3）信托前融 ②優(yōu)先股+次級(jí)債
（4）信托前融 ③小股+大債
（5）信托前融 ④股權(quán)收益權(quán)
（6）信托前融 ⑤資產(chǎn)收益權(quán)
（7）信托前融 ⑥股權(quán)投資+對(duì)賭
（8）信托前融 ⑦應(yīng)收賬款融資
3、收并購(gòu)項(xiàng)目前融

五、地產(chǎn)私募資金投資模式
1、被禁的幾種模式
2、可行的模式
3、特殊模式

第六部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資
一、產(chǎn)業(yè)勾地的理論
1、理論支撐
2、產(chǎn)生背景
3、產(chǎn)業(yè)勾地的模式
4、產(chǎn)業(yè)勾地的生意邏輯
5、產(chǎn)業(yè)勾地的要素條件
6、產(chǎn)業(yè)勾地的流程
7、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式

二、產(chǎn)業(yè)勾地的幾類方式
1、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)勾地模式：華夏幸福
2、科技地產(chǎn)勾地模式：碧桂園、首創(chuàng)置業(yè)
3、創(chuàng)業(yè)孵化空間勾地模式：萬(wàn)科
4、醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)勾地模式：綠城、萬(wàn)科
5、文化旅游產(chǎn)業(yè)勾地模式：恒大、華僑城、萬(wàn)達(dá)、港中旅
6、教育產(chǎn)業(yè)勾地模式：碧桂園、綠地、陽(yáng)光城
7、典型產(chǎn)業(yè)勾地模式總結(jié)

三、產(chǎn)業(yè)合作模式
1、分塊開發(fā)、合作開發(fā)
2、產(chǎn)業(yè)勾地的主要方式
3、產(chǎn)業(yè)勾地選址
4、產(chǎn)業(yè)勾地選址流程：案例

四、分城市產(chǎn)業(yè)勾地策略
1、政府政策環(huán)境分析，產(chǎn)業(yè)策劃方案結(jié)構(gòu)
2、重點(diǎn)城市分析：北京、天津、青島、濟(jì)南、鄭州

五、勾地關(guān)鍵要素
1、土地出讓門檻設(shè)置
2、勾地案例：恒大長(zhǎng)沙大王山片區(qū)案例

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)代表
案例：聯(lián)東
案例：天安

新形勢(shì)下房企拿地培訓(xùn)