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標(biāo)桿物業(yè)參觀考察

課程背景：
  隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)管理得是否合理化的要求也越來越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。
一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，一定是由時(shí)尚的規(guī)劃設(shè)計(jì)、高質(zhì)量的建筑保障、強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管控和優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)組合在一起的。針對(duì)當(dāng)前行業(yè)內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理方面的課程內(nèi)容缺乏，缺乏實(shí)操引導(dǎo)等諸多問題，為響應(yīng)企業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)實(shí)操等知識(shí)和能力的培訓(xùn)需求，更好地幫助企業(yè)建立和提升商業(yè)物業(yè)從前期規(guī)劃定位、定價(jià)策略到運(yùn)營(yíng)管理全流程的運(yùn)營(yíng)策略和技巧，特邀請(qǐng)實(shí)戰(zhàn)專家舉辦本次商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)實(shí)操課程。

課程收益 
1、商業(yè)物業(yè)管理模式及特點(diǎn) 
2、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)全流程管理 
3、通過豐富詳實(shí)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目案例，全面了解商業(yè)物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn); 

課程對(duì)象：
1、物業(yè)公司總經(jīng)理、物業(yè)高層干部
2、商業(yè)物業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、業(yè)務(wù)經(jīng)理等物業(yè)中高層管理人員
3、商業(yè)地產(chǎn)、資產(chǎn)公司中高層管理人員;
4、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及代理物業(yè)租售方面相關(guān)負(fù)責(zé)人。

課程大綱：
（一）中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)及戰(zhàn)略選擇
1、商業(yè)：購物中心、百貨公司、超市、倉儲(chǔ)店、專賣店、專營(yíng)店、便利店
2、辦公樓：*、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)
3、酒店：商務(wù)型、度假型、會(huì)議型、觀光型、經(jīng)濟(jì)型、連鎖酒 店型、公寓式酒店

（二）為什么說城市綜合體是最復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn) 
1、城市綜合體的五個(gè)特征分析
2、建筑綜合體(建筑物形態(tài)分)
3、商業(yè)綜合體(建筑物用途分)
4、硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構(gòu)造復(fù)雜、設(shè)施設(shè)備數(shù)量多。
5、軟件：運(yùn)營(yíng)管理難度大、服務(wù)/協(xié)調(diào)對(duì)象眾多、安全風(fēng)險(xiǎn)大。

（三）商業(yè)物業(yè)介入的時(shí)機(jī)應(yīng)貫穿于城市綜合體資產(chǎn)管理操作全過程
1、策劃調(diào)研階段角色定位
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程施工階段角色定位
3、定單地產(chǎn)/招租角色定位
4、市場(chǎng)營(yíng)銷推廣角色定位
5、物業(yè)管理(資產(chǎn)資增服務(wù))角色定位
6、運(yùn)行管理(運(yùn)營(yíng)管理)
7、投融資管理

（四）商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理介入在城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理中的五個(gè)階段
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)期物業(yè)介入重點(diǎn)
物業(yè)前期介入為運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造先天條件并*化節(jié)約資金及為中期物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)!
早期介入：從使用功能、設(shè)施設(shè)備選型、施工質(zhì)量、環(huán)境影響、消防安全、裝飾品質(zhì)、使用維修給出建議
參與規(guī)劃與設(shè)計(jì)節(jié)約后期調(diào)整成本：如：強(qiáng)電、弱電(SA/FA/CA/BA/OA)、消防、防凍、無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，BA系統(tǒng)，統(tǒng)一POS機(jī)、收銀系統(tǒng)、給排水、空調(diào)、通風(fēng)、廚房排風(fēng)、送風(fēng)、土建、配套等方面
前期規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)開業(yè)影響關(guān)鍵點(diǎn)：消防設(shè)計(jì)、驗(yàn)收重要性、交評(píng)重要性，環(huán)評(píng)重要性
2、前期籌備期物業(yè)介入重點(diǎn)
購物中心建設(shè)竣工投入使用前8-12個(gè)月開始，物業(yè)管理也將正式進(jìn)入前期籌備階段!
決定自行組建/選聘物業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)或邀請(qǐng)專業(yè)顧問公司參與運(yùn)營(yíng)管理
擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘人員及培訓(xùn)
編制物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);前期開辦財(cái)務(wù)預(yù)算、物業(yè)年度收入預(yù)算
開業(yè)倒排計(jì)劃的編制
制訂物業(yè)管理整體動(dòng)作方案
收集項(xiàng)目建設(shè)各類資料，對(duì)照規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初說明及圖紙復(fù)核項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀，提供缺陷報(bào)告
參加項(xiàng)目工程建設(shè)專題會(huì)
配合招商部門與租戶進(jìn)行工程技術(shù)條件對(duì)接及調(diào)改
編制物業(yè)管理所需的各種文件,主要包括：《設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收記錄》、《設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳》、《租戶手冊(cè)》、《二次裝修規(guī)制》、《二次裝修手冊(cè)》、《開閉店規(guī)定》、《消防管理協(xié)議》等
設(shè)計(jì)各部門的運(yùn)作方案及規(guī)章制度
物業(yè)保潔(開荒)、保安、綠化、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、工程設(shè)施外委招投標(biāo)工作
配合市場(chǎng)部門開業(yè)活動(dòng)所涉保衛(wèi)方案的制定及報(bào)批
3、開業(yè)啟動(dòng)期物業(yè)介入重點(diǎn)
這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為租戶提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣傳管理公司的管理規(guī)定，以謀求租戶的理解支持并及時(shí)根據(jù)租戶的要求，調(diào)整各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。
項(xiàng)目接管    設(shè)備調(diào)試    二裝管控      外委招投標(biāo)
開荒保潔    開業(yè)許可    開業(yè)控制      開業(yè)培訓(xùn)
案例分析：某購物中心開業(yè)倒排計(jì)劃表
4、運(yùn)營(yíng)服務(wù)期物業(yè)介入重點(diǎn)
此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn)定與提高。其中
包括：租戶/消費(fèi)者管理、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)品質(zhì)管理、秩序管理、物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全管理、有償服務(wù)管理等。
現(xiàn)場(chǎng)管理：消防管理、車庫秩序、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)、環(huán)境管理、咨詢服務(wù)、裝修改造、商鋪管理、營(yíng)銷活動(dòng)
物業(yè)創(chuàng)收：停車庫、垃圾收集、有償服務(wù)、中介收入、倉庫租賃、無形收入
服務(wù)對(duì)象：顧客、政府、資本者、媒體、供應(yīng)商、租戶、行業(yè)主管
5、品質(zhì)提升期物業(yè)介入重點(diǎn)
在項(xiàng)目經(jīng)過了前四個(gè)階段的過程，并實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的情勢(shì)下，需要通過細(xì)節(jié)化管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)和管理品質(zhì)提升，提高項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力是硬道理!
品質(zhì)管理方法：三級(jí)檢查、神秘顧客、提升方案、效果評(píng)估、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、滿意度調(diào)查
團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)的提高   標(biāo)準(zhǔn)化流程的制定及實(shí)施
始終以客戶為中心     創(chuàng)新思路的開拓       新技術(shù)的運(yùn)用

（五）商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的*目標(biāo)
以提升城市綜合體項(xiàng)目資產(chǎn)增值、經(jīng)營(yíng)價(jià)值為目的--以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為抓手
內(nèi)部服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：符合規(guī)范、適合使用目的、始終無誤、零缺點(diǎn)
外部受眾的標(biāo)準(zhǔn)：讓客戶滿意、超乎客戶的期望、讓客戶歡欣、社會(huì)美譽(yù)度高

行程安排：第一天（10月28日全天報(bào)到）
時(shí)間安排活動(dòng)計(jì)劃安排
12:00- 17:00乘坐飛機(jī)到達(dá)深圳
17:00-17:40到達(dá)酒店（請(qǐng)備好身份證）
18:00-18:30辦理酒店入住
18:30-20:00享用晚餐 

第二天（10月29日參觀考察）
8:00叫醒
8:10-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:30-11:30商業(yè)項(xiàng)目考察—華潤(rùn)萬象城 物業(yè)公司：深圳華潤(rùn)物業(yè)管理有限公司 
12:30-14:30中餐用餐及休息
14:30-17:00住宅項(xiàng)目考察-萬科城（深圳萬科*的項(xiàng)目） 物業(yè)公司：深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司
17:00-19:30返回酒店
19:30-21:00享用晚餐 
21:00-23:00自由活動(dòng)

第三天（10月30日參觀考察）
8:00叫醒
8:10-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:30-11:30寫字樓項(xiàng)目考察及交流—星河ico 企業(yè)名稱：深圳星河智善生活股份有限公司 
12:30-14:30中餐用餐及休息
14:30-17:00住宅項(xiàng)目考察—龍悅居（深圳*安居房小區(qū)） 物業(yè)公司：深圳市龍城物業(yè)管理有限公司 
17:30-18:00返回酒店
18:15-20:30享用晚餐 
20:30-23:00自由活動(dòng)

第四天（10月31日全天培訓(xùn)）
8:00叫醒
8:00-8:30早餐（酒店自助餐廳）
9:00-12:00培訓(xùn)-商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理實(shí)操（上午）
12:00-14:00中餐用餐及休息（辦理退房）
14:00-17：00培訓(xùn)-高端住宅物業(yè)服務(wù)品質(zhì)管控（下午）
17：00項(xiàng)目考察及培訓(xùn)結(jié)束，愉快的返程

標(biāo)桿物業(yè)參觀考察