北京環(huán)球影城正在招聘零售運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)在北京環(huán)球度假區(qū)的各個(gè)室內(nèi)外商品銷(xiāo)售區(qū)域（包括商店、游戲和自動(dòng)售貨機(jī)）進(jìn)行銷(xiāo)售交易，與游客建立互動(dòng)并獲取收益。需要遵循游客/客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，積極與游客互動(dòng)，提升各區(qū)特色產(chǎn)品的銷(xiāo)量，并維護(hù)各自的服務(wù)區(qū)。
1. 在度假區(qū)內(nèi)推銷(xiāo)精選商品或游戲，為游客提供互動(dòng)體驗(yàn)，利用各種方法激發(fā)游客購(gòu)買(mǎi)商品的熱情和興趣。
2. 積極展示產(chǎn)品并利用建議性銷(xiāo)售技巧，鼓勵(lì)游客購(gòu)買(mǎi)商品。
3. 處理商品銷(xiāo)售和收益，對(duì)商品進(jìn)行包裝，處理各種支付方式。
4. 清潔銷(xiāo)售區(qū)域，遵循外觀標(biāo)準(zhǔn)，存取和維護(hù)商品。
任職要求：
1. 具備基本的英語(yǔ)溝通能力，能識(shí)別單詞間的差異，能回復(fù)常見(jiàn)的疑問(wèn)或投訴。
2. 掌握基本的數(shù)學(xué)運(yùn)算能力，包括整數(shù)、分?jǐn)?shù)和小數(shù)的加減乘除。
3. 能夠執(zhí)行詳細(xì)的書(shū)面或口頭指令，處理標(biāo)準(zhǔn)情境。
4. 能夠照顧身患?xì)埣驳暮蜻x人以履行基本職能。
5. 能夠閱讀和理解安全規(guī)則、操作手冊(cè)等文件，撰寫(xiě)報(bào)告、商務(wù)信函等。
6. 具備計(jì)算比率、比例和百分比的能力，以及電子表格的解讀能力。
7. 能夠理解各種形式的指令，包括書(shū)面、口頭、圖表或時(shí)間表。
8. 優(yōu)秀的人際溝通能力，能與游客和團(tuán)隊(duì)成員順暢交流。
9. 展現(xiàn)銷(xiāo)售和分析能力，理解銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
10. 具備分析和解決問(wèn)題的能力。
11. 愿意接受靈活的工作時(shí)間和室外工作。
12. 遵守北京環(huán)球度假區(qū)的環(huán)境、健康和安全相關(guān)政策。
二、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和銷(xiāo)售技巧
一、北京環(huán)球影城招聘零售運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人
北京環(huán)球影城正在尋找零售運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人加入我們的團(tuán)隊(duì)。該職位將負(fù)責(zé)管理和推動(dòng)度假區(qū)內(nèi)各個(gè)銷(xiāo)售區(qū)域的業(yè)績(jī)提升。作為團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人，你將負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)一支銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，在北京環(huán)球度假區(qū)的各個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)（商店、游戲區(qū)、自動(dòng)售貨機(jī)等）與游客進(jìn)行互動(dòng)并獲取收益。你需要確保團(tuán)隊(duì)遵循游客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升各區(qū)域的銷(xiāo)售額，并維護(hù)服務(wù)區(qū)的清潔和整潔。
主要任務(wù)包括：在度假區(qū)內(nèi)向游客推銷(xiāo)精選商品和游戲，提供互動(dòng)體驗(yàn)；利用有效的銷(xiāo)售技巧提升商品銷(xiāo)量；處理銷(xiāo)售事務(wù)和收益，確保付款流程的順暢；保持銷(xiāo)售區(qū)域的清潔和整齊；確保商品存貨的管理和維護(hù)等。
任職要求：候選人需要具備基本的英語(yǔ)口語(yǔ)能力以應(yīng)對(duì)游客的各種需求；掌握基本的數(shù)學(xué)運(yùn)算能力來(lái)處理銷(xiāo)售事務(wù)；具備良好的組織和協(xié)調(diào)能力以管理團(tuán)隊(duì)并處理各種情況；具有分析和管理銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的能力以?xún)?yōu)化銷(xiāo)售策略；具備在戶(hù)外環(huán)境下工作的能力；接受靈活的工作時(shí)間和工作安排；理解并遵守北京環(huán)球度假區(qū)的各項(xiàng)政策規(guī)定等。候選人還需要具備良好的人際交往能力和團(tuán)隊(duì)合作精神以確保團(tuán)隊(duì)的凝聚力并推動(dòng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。
二、房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略和銷(xiāo)售技巧深度解析
所謂市場(chǎng)，其實(shí)就是滿(mǎn)足需求，包括現(xiàn)實(shí)的以及潛在的需求。金融機(jī)構(gòu)的介入使得需求的規(guī)模得以數(shù)倍甚至數(shù)十倍的擴(kuò)大和延伸。市場(chǎng)是由客戶(hù)的多樣性和多元需求組成的。多種方式、多個(gè)主體都能去實(shí)現(xiàn)這種需求的滿(mǎn)足，但也存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。多樣化的選擇性和供應(yīng)的多元性，對(duì)本企業(yè)及其樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，具有較大的不確定性。這種房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的*性和本企業(yè)房屋產(chǎn)品的相對(duì)性（不確定性），是營(yíng)銷(xiāo)工作中*的挑戰(zhàn)。應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，開(kāi)發(fā)商必須全面適應(yīng)市場(chǎng)和客戶(hù)需求，而不是相反。這種適應(yīng)，始于項(xiàng)目的前期階段，如征地、立項(xiàng)等，到了銷(xiāo)售階段，產(chǎn)品的可變性應(yīng)盡可能小，以避免營(yíng)銷(xiāo)中的各種問(wèn)題。
營(yíng)銷(xiāo)工作的目標(biāo)，是將相對(duì)、普遍、不確定的需求，轉(zhuǎn)化為*、具體（特定）的需求。作為現(xiàn)代企業(yè)的從業(yè)人員，接受并迎接挑戰(zhàn)，就是熱愛(ài)生活，熱愛(ài)生命的表現(xiàn)。成功企業(yè)家的心態(tài)是：我要獲得*的成功和贊譽(yù)。
市場(chǎng)需求源于客戶(hù)，爭(zhēng)奪的對(duì)象也是客戶(hù)，因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)必須深入研究客戶(hù)需求。客戶(hù)既是購(gòu)買(mǎi)者也是未來(lái)的業(yè)主，營(yíng)銷(xiāo)的結(jié)果就是使購(gòu)買(mǎi)者變成業(yè)主。這種轉(zhuǎn)變使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益、資本回收與增值，同時(shí)創(chuàng)出品牌并占領(lǐng)市場(chǎng)。從這個(gè)角度看，顧客就是上帝，是一切。
日本企業(yè)家堤義明分享了他爺爺?shù)囊粋€(gè)故事：一個(gè)乞丐來(lái)買(mǎi)包子，他親自服務(wù)。別人問(wèn)他為什么對(duì)?？筒挥H自服務(wù)？他解釋?zhuān)蠖鄶?shù)有購(gòu)買(mǎi)力的人買(mǎi)包子是常態(tài)，而乞丐攢錢(qián)來(lái)買(mǎi)包子是不容易的事，所以要親自服務(wù)。為什么不免費(fèi)給他？因?yàn)槠蜇るm然貧窮，但購(gòu)買(mǎi)包子時(shí)也是顧客，需要得到尊重。他說(shuō)過(guò)一句至理名言，“我們的一切都是顧客給予的”。
接下來(lái)，我們來(lái)探討房地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)售的策劃與運(yùn)作。在樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售前，需要做好充分的準(zhǔn)備和精心的策劃，不打無(wú)準(zhǔn)備的仗。因?yàn)闃潜P(pán)在發(fā)售前，社會(huì)對(duì)其了解不多，充分的準(zhǔn)備意味著已經(jīng)具備了搶占市場(chǎng)份額的機(jī)會(huì)。如何精心準(zhǔn)備？要確定物業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，即哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)。這離不開(kāi)地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者生活習(xí)慣、文化層次等因素的考慮。要研究樓盤(pán)所在街區(qū)的功能、人群分布。要明確樓盤(pán)的功能和檔次。弄清這些前提，才能準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)定位。
市場(chǎng)定位是爭(zhēng)取樓盤(pán)在消費(fèi)群體中的需求量。在此基礎(chǔ)上，所有推廣手段都要圍繞這一消費(fèi)群體展開(kāi)。例如，大型樓盤(pán)麗江花園在策劃銷(xiāo)售時(shí)，利用吸引人的硬件設(shè)施，不僅立足本地，還放眼全市甚至更廣泛區(qū)域，定價(jià)也吸引人，成功吸引了大量消費(fèi)者。其中，60%的購(gòu)買(mǎi)者為廣州市區(qū)人士，30%為外地人士，只有10%為番禺本地人士。
功能定位也很重要。對(duì)于寫(xiě)字樓、公寓等物業(yè)，由于商務(wù)活動(dòng)的現(xiàn)代化，用戶(hù)不僅要求有辦公場(chǎng)地，還對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿μ岢鲆?。在銷(xiāo)售這些物業(yè)時(shí)，功能的作用愈發(fā)重要。寫(xiě)字樓如果功能不全，就很難啟動(dòng)市場(chǎng)。
還有專(zhuān)營(yíng)性定位、象征性定位等策略在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的應(yīng)用。一棟樓宇、小區(qū)的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的，而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)。定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要有一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)。定價(jià)方法有多種，如類(lèi)比法、成本法、評(píng)估法等。無(wú)論哪種方法，都要隨行就市，*限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。
銷(xiāo)售樓盤(pán)需要采取適當(dāng)?shù)牟呗?，可以先易后難或者先難后易，先進(jìn)行試銷(xiāo)，并根據(jù)市場(chǎng)反饋調(diào)整策略。確保銷(xiāo)售率達(dá)到85%以上，以保證毛利潤(rùn)達(dá)到20%以上。在市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)，切忌盲目提價(jià)，應(yīng)蓄勢(shì)待發(fā)，抓住銷(xiāo)售高潮。
樓盤(pán)銷(xiāo)售要專(zhuān)業(yè)對(duì)口，結(jié)合自有隊(duì)伍和中介公司的優(yōu)勢(shì)。中介公司具有廣泛的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)，擅長(zhǎng)談判和銷(xiāo)售技巧，應(yīng)該充分利用。開(kāi)發(fā)商也需要建立自己的專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)和提升銷(xiāo)售人員的敬業(yè)精神。優(yōu)秀的推銷(xiāo)員不僅推銷(xiāo)產(chǎn)品，還推銷(xiāo)人格、品位和審美價(jià)值。建立良好客戶(hù)關(guān)系是成功的關(guān)鍵。
本人曾主持多宗不動(dòng)產(chǎn)大宗交易，包括廣州天倫花園、中房大廈和北京京瑞大廈等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。涉及的內(nèi)容和意義在于，開(kāi)發(fā)商能夠一次性轉(zhuǎn)讓整盤(pán)整幢物業(yè)，有助于化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、緩解資金不足和實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。必須果斷決策，抓住機(jī)遇，促成交易成功。
在大宗交易中，叫價(jià)是個(gè)重要的環(huán)節(jié)。需要注意幾種叫價(jià)形式，如直接式叫價(jià)、間接式叫價(jià)、透明叫價(jià)和隱蔽價(jià)等。叫價(jià)與成交價(jià)的回落值一般在8-12%之間較為正常。
談判階段包括牽線(xiàn)和意向、要約和信譽(yù)調(diào)查、交換法律文件、起草合同文本等。談判班子需由經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會(huì)計(jì)師和律師組成。
轉(zhuǎn)讓方式包括整盤(pán)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓、分項(xiàng)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓、先回購(gòu)后轉(zhuǎn)讓、部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓和全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。由于執(zhí)行合同時(shí)間長(zhǎng)，建設(shè)周期長(zhǎng)，期間可能受到各種因素影響，因此需要有預(yù)見(jiàn)性，預(yù)測(cè)和防范風(fēng)險(xiǎn)，確保預(yù)期利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。
在考慮稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的情況下，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。轉(zhuǎn)股價(jià)款受到注冊(cè)資本的公司權(quán)益的聯(lián)系，其余部分可以通過(guò)總承包來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。在樓盤(pán)銷(xiāo)售和大宗交易過(guò)程中，需要綜合考慮各種因素，制定合適的策略，以確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
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