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房地產(chǎn)項目前期流程模式分析培訓(xùn)

【課程大綱】
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取的決策理念和認知
1．投資拿地的幾大關(guān)鍵要素
2．標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資拿地管理方式
3．投資拿地的原則

二、典型房地產(chǎn)項目獲取的策略和模式剖析
1.國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式
（1）大型居住區(qū)開發(fā)
（2）一二級聯(lián)動土地
（3）現(xiàn)金流項目
（4）城市綜合體模式
（6）軍產(chǎn)模式
（7）公租房、廉租房的投資模式
2.不同企業(yè)前期土地談判階段性策略分析
（1）如何勾地及其技巧
案例：工業(yè)園區(qū)土地勾地技巧
（2）門檻條件的設(shè)置
案例：大學(xué)城地塊調(diào)規(guī)策略分析
（3）不同類型的企業(yè)的拿地策劃
案例：江邊項目掛牌策略及協(xié)議條款分解

三、房地產(chǎn)企業(yè)對土地價值的判斷和選擇
1.土地本身價值的判斷
（1）土地的原生價值
（2）土地的原創(chuàng)價值
（3）土地的延伸價值
2.從城市及區(qū)域發(fā)展的角度
3.從兩個規(guī)劃的角度
4.從技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的角度
5.從政府系統(tǒng)的要求
案例：龍湖在土地選擇的案例
恒大地產(chǎn)土地選擇的標(biāo)準

四、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)對土地的跟蹤和反饋
1.土地跟蹤和獲取的六大步驟流程圖
2.土地投資跟蹤階段的策略
3.土地持續(xù)跟蹤階段的實戰(zhàn)運用工具
（1）前期市場調(diào)查報告
（2）土地項目建議書
（3）土地投資測算靜態(tài)和動態(tài)模板
（4）項目定位報告
（5）區(qū)域土地土地深度和競爭分析報告
（6）投資分析報告書
（7）目標(biāo)地塊重點跟蹤表
（8）季度區(qū)域土地市場分析
案例：濟南地塊投資分析報告
浙江地塊土地價值的研判報告

五、前期業(yè)務(wù)的內(nèi)外部組織管控和人才配對
1.前期部的組織構(gòu)建和人才匹配
（1）投資人員的選擇和能力配對
（2）前期部人員的工作流程建議和素質(zhì)能力
（3）土地信息的最快傳遞和決策途徑
2.前期項目代理策劃公司如何管控
（1）外部策劃代理公司的個性化選擇
（2）外部公司的人才搭建與工作職責(zé)
（3）要求外部策劃代理公司提供的各種階段化成果
（4）對外部機構(gòu)的合理化督促建議

六、項目前期定位決策階段，各部門的緊密配合和職責(zé)分解
1.拿地階段和設(shè)計階段的考核緯度和指標(biāo)
（1）財務(wù)指標(biāo)、市場及客戶、內(nèi)部流程塑造、學(xué)習(xí)與創(chuàng)新領(lǐng)域
（2）拿地和設(shè)計部門的關(guān)鍵性考核指標(biāo)(KPI值)分析
如：拿地部門的土地儲備指標(biāo)、測算利潤；設(shè)計部門有效或無效設(shè)計成本等指標(biāo)的剖析
2.發(fā)展部和設(shè)計部的工作界面和搭接面分析
案例：發(fā)展部與設(shè)計部之間的工作界面表
3.在定位決策階段，各部門如何對前期部門形成緊密配合和職責(zé)考核
如：設(shè)計部對拿地部門的工作支持
成本部對拿地運營成本的策略
銷售部的拿地后銷售的沙盤推演
工程部對項目前期提出的技術(shù)要點和進度要求
案例：龍湖地產(chǎn)啟動前的策劃定位案例—大學(xué)城項目啟動會
4.快速拿地的保障—內(nèi)部橫向溝通的重要性
（1）多項目選擇中，如何快速判斷和決策
（2）與投資拿地關(guān)聯(lián)的上下游部門的溝通

七、設(shè)計部管控流程及快速啟動策略剖析
1.設(shè)計階段主要工作和階段性成果
(1)項目前期設(shè)計、方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計、設(shè)計配合i
案例：龍湖《方案設(shè)計任務(wù)書》、《景觀設(shè)計任務(wù)書》、《項目成本目標(biāo)測算與控制（方案版）》等
2.設(shè)計階段流程分析
案例：龍湖的個性化設(shè)計外包和恒大的標(biāo)準化設(shè)計庫對比
3.快速啟動和完成總圖設(shè)計和單體設(shè)計策略
（1）設(shè)計前置化
（2）設(shè)計創(chuàng)新與標(biāo)準化設(shè)計
（3）對規(guī)劃、建委的設(shè)計要求尺度的精準把握
案例：天街系列與名都、綠洲、天下系列對比

八、前期工作的總結(jié)—心得體會

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