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房地產(chǎn)設計管理

《房地產(chǎn)項目設計階段成本管理與優(yōu)化實戰(zhàn)&全過程、全員、全成本管理》
【課程背景】
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了事后的成本核算、事中的成本控制，而演進到今天的成本管理時代，事前控制！
設計階段是成本管理的關鍵階段，該階段在全過程中所占份額約為60%-70%！
開發(fā)商追求高周轉(zhuǎn)率而在設計階段普遍表現(xiàn)出的“急”、“快”，往往導致設計階段成本管理的缺失┅┅
由于設計行業(yè)的責任終身制特點、執(zhí)業(yè)能力及責任心良莠不齊等現(xiàn)狀，造成了巨大的成本浪費┅┅
房企的成本管理崗位干部難以擺脫預算員、審算員的職業(yè)慣性，不會甚至不愿出圖前介入產(chǎn)品設計；
房企的設計管理崗位干部缺乏參與成本管理的責任意識，或者醉心于風格與形式，或者淪為技術控；
房企的營銷管理崗位干部完全站在客戶立場參與設計階段的工作，片面關注產(chǎn)品設計的高大上和高成本鑄就的價值對價格的支撐，缺乏對售價、利潤、成本的系統(tǒng)認識，交付標準越高越好；
設計任務書、設計成果定案過程中，Yes 或 No？或許是董事長、總經(jīng)理、設計總監(jiān)、營銷總監(jiān)、工程經(jīng)理、或許┅┅，往往管成本的人不在場，似乎他們的工作對象永遠是招標采購階段的總包、分包和供應商，而不是設計院，更有甚者將成本崗位定位為沖在一線的“采購砍價”部門……，錯！
所以，開發(fā)商必須要學習如何在設計階段導入成本管理，充分調(diào)動設計院在成本管理維度的積極性和主動性，做好設計階段的成本優(yōu)化。
【思想介紹】
房地產(chǎn)項目的“全成本”包括：建造類成本（建安、基礎設施、公共配套設施）和非建造類成本（土地、前期、開發(fā)間接費、期間費用）共九大類，僅靠招采控制建造成本是低效的，關鍵是設計決定！
規(guī)劃設計是設計產(chǎn)品而不是作品，產(chǎn)品設計必須考慮建造成本，設計是成本發(fā)生的首任責任部門；
成本管理人員不是預算員，其工作不是結(jié)算時的死后驗尸，也不能僅停留在施工圖預算和標底的編制，需要與設計管理部門充分配合協(xié)作，拋棄先有圖后算數(shù)的頑固思維，先算數(shù)、再畫圖、后花錢；
本課程不是講如何做設計畫圖，也不是講如何做預算，而是結(jié)合實戰(zhàn)案例分享培訓甲方設計管理的崗位如何調(diào)動成本管理部門和外部設計院，重點關注成本管理的維度，在設計過程中進行多方案比較，針對設計成果進一步成本優(yōu)化的方法和操作流程，最終落實成本管理在設計階段的事前控制。
【課程對象】
承擔項目經(jīng)營責任、主導產(chǎn)品設計的決策層（董事長、總經(jīng)理、副總、財務總監(jiān)等）
負責產(chǎn)品研發(fā)設計管理的操作層（設計總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）
參與設計任務書、成果評價，全面督導成本管理的操作層（成本總監(jiān)、成本經(jīng)理、主管等）
開發(fā)建設階段“成本發(fā)生”的所有責任部門（工程總監(jiān)、招采、項目部、報建、營銷推廣等全員）
【課程收益】
對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理、產(chǎn)品設計等主辦部門的人員或直接負責該業(yè)務的領導，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來的業(yè)務管理運作流程，提升專業(yè)管理水平和設計成果的質(zhì)量；
對非設計、成本等管理部門、工程管理部門的學員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的做法和流程實施程序，更好地協(xié)同主辦部門共同參與設計任務書和設計成果的評價，達成對產(chǎn)品設計的成本優(yōu)化；
通過本課程，不僅認同可以通過科學的過程管理實現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時在成本管理、設計管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實操性的、高效的做事方法。整體提升受訓管理者的專業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項目運作的科學性，降低項目風險，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)理人隊伍；
參加培訓的公司，可以此為基礎，建立項目產(chǎn)品成本管理及設計管理的業(yè)務流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開發(fā)管控系統(tǒng)。
……
【主講老師】
張建軍，和君咨詢合伙人，房企管理咨詢專家，經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓機構及清華、廈大、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓講師。6 年設計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)中高層實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團蚌埠置業(yè)公司常務副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，為60余家房企提供過咨詢培訓，完成了20余個項目策劃及實操顧問（駐場高管）等服務。
【課程時間】
整個課程時間為2天。
本課程將按房地產(chǎn)成本管理、設計管理、工程管理在開發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度、全過程、全覆蓋，結(jié)合實戰(zhàn)案例的分享，針對項目成本管理貫穿于設計各階段、各專業(yè)的操作流程分解介紹。
【課程大綱】
《設計階段成本管理與優(yōu)化實戰(zhàn)&全過程、全員、全成本管理》課程大綱
課前秀
1、 案例：設計總監(jiān)給兩個立面設計方案效果圖，讓我選定一個？結(jié)果你想不到……
2、 案例：海南某項目的售樓報價VS全成本總結(jié)（商業(yè)機密版），我不是打廣告……
成本管理概述
1、 怎樣理解成本管理工作
房地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)概綜述（管控鏈、價值鏈、供應鏈）
企業(yè)組織架構 VS 成本管理及設計管理
成本管理的職責VS設計管理職責
成本管理權責
2、 怎樣理解成本管理崗位
成本管理部門VS成本發(fā)生部門
成本管理部門VS招采合約部門
成本管理部門VS財務管理部門
成本管理部門VS發(fā)包策劃部門
3、 成本管理演進的三個層次
4、 成本管理的三全原則
全成本管理的九大類成本科目
全過程管理的三個階段劃分
全員化管理的責任認知
5、 成本管理的四個步驟
案例：萬科成本控制整體框架
設計階段成本管理的基本邏輯
1、 設計階段成本管理的兩個關鍵環(huán)節(jié)
2、 設計成果評價的三個維度
3、 設計階段VS成本的估算、測算、概算、預算
4、 項目開發(fā)計劃（7個計劃）VS設計成果評價
5、 設計費成本的控制方法
強排設計——項目拓展階段的成本估算
1、 成本估算工作要點
2、 強排設計的組織與優(yōu)化
3、 產(chǎn)品組合方案VS地價承受能力
案例：為什么招商地產(chǎn)敢舉牌當?shù)赝?nbsp;
詳解：現(xiàn)場白板草圖推演
4、 多方案比較成本估算計算模型詳解
案例詳解：利潤*值*化VS投資效率*化
概念設計——項目策劃階段的成本測算
1、 成本測算工作要點
2、 概念設計的組織與優(yōu)化
3、 概念設計方案VS建造成本控制
案例詳解：項目策劃報告——客戶定位、造價定位
4、 多方案比較成本測算計算模型詳解
案例詳解：項目策劃報告——產(chǎn)品定位
規(guī)劃方案設計階段的成本優(yōu)化
1、 規(guī)劃方案設計成本建議
案例：方案設計任務書
2、 規(guī)劃方案設計評審
詳解：三個維度綜合評價
3、 規(guī)劃總圖的設計優(yōu)化
（指標、規(guī)劃布局、道路、豎向、停車效率等）
4、 建筑、結(jié)構設計優(yōu)化
（方案選型、層高、窗地比、外檐、露臺、屋面、節(jié)能、防火、防水、結(jié)構選型、地基、基礎、支護、等）
5、 機電系統(tǒng)設計優(yōu)化
（給水、消防、中水、排水、空調(diào)、暖通、強電、弱電、等）
6、 園林景觀方案設計優(yōu)化
園林景觀方案限額設計
案例：景園方案設計任務書
7、 管網(wǎng)規(guī)劃方案設計優(yōu)化
專業(yè)管線規(guī)劃方案設計
管網(wǎng)綜合規(guī)劃方案設計
案例：萬科方案設計階段成本控制措施
案例：萬科設計細化成本控制措施
項目交工標準設計
1、 交工標準設計優(yōu)化
案例：萬科公裝階段成本控制措施
2、 精裝修方案設計優(yōu)化
獨立賣場、樣板房及示范區(qū)設計
案例：萬科示范區(qū)內(nèi)控文件
材料選型選樣
案例：萬科精裝設計階段成本控制措施
示范區(qū)景觀及管網(wǎng)工程
擴初設計、施工圖設計——單體建筑設計優(yōu)化及成本預算
1、 設計任務書及成本建議
2、 設計單位委托
3、 施工圖設計合同的成本優(yōu)化約定
4、 初步設計評審規(guī)范
5、 施工圖設計評審
6、 設計優(yōu)化的組織與管理
案例：幫客戶節(jié)約500萬基礎工程費
7、 材料設備選型選樣
案例：萬科擴初設計階段成本控制措施
案例：萬科施工圖設計階段成本控制措施
管網(wǎng)規(guī)劃設計優(yōu)化
1、 專業(yè)管線施工圖設計優(yōu)化
2、 管網(wǎng)綜合施工圖設計優(yōu)化
園林景觀設計管理
1、 園林景觀施工圖限額設計
2、 景觀施工圖設計評審優(yōu)化
案例：萬科園林景觀設計階段成本控制措施
設計階段后期成本優(yōu)化
1、 材設招采、封樣
2、 施工招投標配合
3、 施工圖設計交底
4、 施工現(xiàn)場的設計配合服務
設計階段成本管理與優(yōu)化的保障
1、 設計優(yōu)化的時間成本
2、 BIM系統(tǒng)優(yōu)化
目標成本控制指導書
1、 目標成本管理（施工圖預算管理）
2、 責任成本管理
案例詳解：萬科某項目責任成本指導書
3、 甲供甲控材料設備限價
合約規(guī)劃
1、 工程管理流程簡述
甲方工程管理崗位的四大角色
學會利用“合同”管好項目
2、 工程管理指導書
案例詳解：萬科《某項目工程管理指導書》
3、 合約規(guī)劃編制
案例詳解：龍湖合約規(guī)劃模板
項目建設實施階段成本管理
1、 動態(tài)成本管理
案例：2009全球金融危機下的忍痛割愛
2、 招標采購管理
案例：招采流程文件
3、 工程設計變更現(xiàn)場簽證管理
詳解：三類變更的成本考核歸口
4、 工程付款管理
項目建設后期成本管理
1、 工程結(jié)算管理
2、 項目決算管理
3、 責任成本考核
4、 成本分析
5、 成本數(shù)據(jù)庫建設及應用
成本管理相關部門職責
1、 成本管理部門
2、 財務管理部分
詳解：非建造類成本的管理責任細分、明確
3、 研發(fā)設計管理部門
4、 招標采購管理部門
5、 工程管理部門
6、 營銷管理部門
詳解：銷售費用、營銷設施建造費的控制
7、 項目拓展管理部門
8、 綜合（計劃）管理部門
9、 HR管理部門
詳解：管理費用、人事行政費的控制
10、 重大事項評審小組（決策機構）
總結(jié)回顧

房地產(chǎn)設計管理