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房地產(chǎn)稅收籌劃課程

【課程背景】   
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，“三道紅線”威力顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境更加復(fù)雜：企業(yè)銷售放緩、土地流拍，導(dǎo)致地方稅源急劇緊張、財(cái)政壓力山大；據(jù)多家會(huì)員單位反饋，已經(jīng)接到稅務(wù)機(jī)關(guān)的通知，要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
在房地產(chǎn)諸多稅種中，土地增值稅屬于地方稅種：
-地方政策差異較大、部分問題口徑不明確，尤其是重慶作為直轄市，有自己獨(dú)特的規(guī)定，增加了企業(yè)的清算難度，
-土地增值稅計(jì)算、征管復(fù)雜，但稅負(fù)也最有彈性空間。土增稅清算歷來是房地產(chǎn)財(cái)稅工作的重中之重。不夸張的說，房地產(chǎn)稅收籌劃的成敗在于三大主稅，而重點(diǎn)就是土地增值稅，但依靠粗暴的虛開發(fā)票方式避稅在金稅工程前已經(jīng)不堪一擊。
其實(shí)，籌劃是最好的節(jié)稅方法。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的特性，決定了在成本總額不變的情況下，如果通過土增稅的全流程的籌劃和稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理的劃分清算單位、有效的安排分期、選擇有利的分?jǐn)偡椒ê?清算時(shí)點(diǎn)，就有可能大幅降低土地增值稅。 

【課程講師】   
牛老師：知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任深圳某房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢14年，擅長房地產(chǎn)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)檢查、土增稅模擬清算、全程稅收籌劃，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見長。已指導(dǎo)130多家房地產(chǎn)企業(yè)240多個(gè)項(xiàng)目，成功實(shí)施稅收籌劃、土地增值稅清算，代表企業(yè)有萬科、首開置業(yè)、河南建業(yè)、魯商置業(yè)、國華置業(yè)、奧倫達(dá)特色小鎮(zhèn)等。涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。編著出版有多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作；主講課程《房地產(chǎn)全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對(duì)策略》、《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對(duì)》、《房地產(chǎn)稅負(fù)測(cè)算原理分析、模型設(shè)計(jì)與籌劃應(yīng)對(duì)》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評(píng)。

【課程亮點(diǎn)】   
1、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2、現(xiàn)場解決清算中焦點(diǎn)爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；
4、全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

【課程對(duì)象】   
各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】   
一、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、稅收形勢(shì)應(yīng)對(duì)
二、土地增值稅清算前期的準(zhǔn)備與安排
1．土地增值稅征收范圍和特點(diǎn)
2．土地增值稅征管流程剖析
3．土地增值稅清算條件把控與節(jié)點(diǎn)應(yīng)對(duì)
4．土地增值稅二次清算風(fēng)險(xiǎn)管理
5．清算單位的適用與補(bǔ)救
6．賬套設(shè)置的風(fēng)險(xiǎn)與技巧
7．產(chǎn)品對(duì)象分類的適用與選擇
8．稅局土地增值稅審核要點(diǎn)分析
9．票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對(duì)
三、土地增值稅收入的確認(rèn)與籌劃
10．收入組成與確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)處理
11．土地增值稅收入確認(rèn)與其它稅種的協(xié)調(diào)
12．買一贈(zèng)一的處理方法與收入確認(rèn)
13．價(jià)格偏低的的風(fēng)險(xiǎn)與合理利用（含案例）
14．違約金與價(jià)外費(fèi)用確認(rèn)
四、成本、費(fèi)用的分?jǐn)偱c籌劃
15．土地增值稅申報(bào)表架構(gòu)剖析
16．土地、開發(fā)成本剖析與特殊應(yīng)對(duì)
17．財(cái)政返還的土地增值稅處理
18．開發(fā)間接費(fèi)與利息的處理
19．代收費(fèi)用的分類與應(yīng)對(duì)
20．扣除項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)
21．公共配套設(shè)施的處理與建造時(shí)點(diǎn)的協(xié)調(diào)
22．清算面積的確認(rèn)
23．地下車位等建筑的稅務(wù)處理與籌劃
24．單位成本、費(fèi)用的確認(rèn)方法與尾盤處理
25．建安預(yù)警值的控制與工程造價(jià)運(yùn)用
26．成本核算流程分析
27．土地與開發(fā)成本分?jǐn)偟奶幚砼c方法選擇
28．特殊分?jǐn)偡椒ㄟm用條件分析
五、土地增值稅特殊問題處理與應(yīng)對(duì)
29．投資、分立、項(xiàng)目收購的土地成本確認(rèn)
30．案例解析股權(quán)轉(zhuǎn)讓之土地增值稅規(guī)避
31．城市更新、舊城改造之拆遷還房稅務(wù)處理
32．“限低價(jià)、競配建”拿地方式之土地增值稅清算
33．紅線外成本的處理
34．關(guān)聯(lián)交易籌劃與運(yùn)用
35．裝修裝飾業(yè)務(wù)的合理利用
六、土地增值稅清算籌劃實(shí)戰(zhàn)分享
36．稅負(fù)動(dòng)態(tài)測(cè)算模型的設(shè)計(jì)技巧
37．征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
38．土地增值稅、所得稅退稅安排
39．清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
40．尾盤與舊房的土地增值稅處理
七、土地增值稅實(shí)戰(zhàn)案例解析與答疑

房地產(chǎn)稅收籌劃課程