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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項目運作系統(tǒng)全價值鏈提升》課程大綱

課前互動：
1、      房地產(chǎn)企業(yè)的“經(jīng)營”VS“管理”，應(yīng)該哪個更大？
2、      房企產(chǎn)企業(yè)的盈利模式辨識，如何賺到錢的？
3、      王石：萬科“建立了一個制度”，指的是什么？

一、   企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)
管控系統(tǒng)的四個基本點:
1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人）                  架構(gòu)管理系統(tǒng)
2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營（管好事）                  計劃管理系統(tǒng)
3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）                成本管理系統(tǒng)
4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）                績效管理系統(tǒng)
1、 創(chuàng)新架構(gòu)管理
問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下，管理成本高企等問題。
          怎么解決這些問題？
創(chuàng)新點：  1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置
2、簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)
要點:
專業(yè)優(yōu)化組合
專業(yè)設(shè)置及組合
簡約管理架構(gòu)設(shè)計
職能工作細(xì)分
部門職能的工作清單
操作部門的接口
崗位責(zé)任系統(tǒng)
定崗定編
職務(wù)說明書
運作權(quán)限系統(tǒng)
部門職責(zé)權(quán)限
各種審批流程
2、 創(chuàng)新計劃管理
問題：開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢，人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。
         怎么解決問題？
創(chuàng)新點：  1、完善項目開發(fā)計劃體系
         2、完善計劃管理機制
要點：
計劃體系的內(nèi)容：
項目開發(fā)進度計劃
項目目標(biāo)成本計劃
項目資金投入計劃
項目銷售收入計劃
項目銷售回款計劃
項目經(jīng)營收益計劃
項目現(xiàn)金流平衡計劃
計劃的編制：
計劃主要節(jié)點的分層管理
主要節(jié)點之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期
計劃的分解與運行
計劃的監(jiān)控與考核
3、 創(chuàng)新成本管理
問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)，各種浪費，極大地吞噬了項目的利潤。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點：  1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng)
                2、市場倒推式的造價定位方法
要點：
建設(shè)前期成本控制
目標(biāo)成本與責(zé)任成本
成本控制指導(dǎo)書
建設(shè)過程成本控制
動態(tài)成本控制
建設(shè)后期的成本控制
結(jié)算、決算與成本考核
4、 創(chuàng)新績效管理
問題：團隊管理中普遍存在能力與動力不足，團隊執(zhí)行力低下，項目不能取得預(yù)期利潤等問題。
     怎么解決問題？
創(chuàng)新點：  1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理
                2、量化簡單的績效考核指標(biāo)
要點：
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標(biāo)
骨干人員的長期激勵機制
月度目標(biāo)管理考核流程：
計劃考核指標(biāo)的量化
績效工資體系的建立
多元考核主體的考核辦法

二、   項目運營系統(tǒng): 9大增值點的項目價值鏈管理
房地產(chǎn)商業(yè)項目開發(fā)的九大價值增值點構(gòu)成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。
1． 項目決策
問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點: 1投資決策系統(tǒng)、
            2投資分析模型
要點：
項目論證管理流程
項目初步設(shè)計分析
項目成本估算方法
土地的投資價值
2． 項目策劃
問題：策劃報告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點:  四維項目策劃系統(tǒng)
要點：
項目策劃管理流程
客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）
造價定位及項目成本測算
產(chǎn)品定位（項目主題及物業(yè)發(fā)展建議）
項目運營定位；
項目策劃任務(wù)書
四維項目策劃
市場需求分析
造價標(biāo)準(zhǔn)定位
設(shè)計技術(shù)建議
項目運作策略
3． 招商管理
問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設(shè)計、工程、運管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點：貫穿始終的招商管理系統(tǒng)
要點：
開發(fā)前期招商管理
拿地決策階段的意向調(diào)查
項目策劃階段的招商策略管理
方案設(shè)計階段的招商管理
開發(fā)中期招商管理
施工圖設(shè)計階段的招商對接
施工過程中的招商配合服務(wù)
商家進場及裝修對接
開發(fā)后期招商管理
交付驗收階段的招商配合
開業(yè)籌備組織
持續(xù)運營期招商管理
商管公司的導(dǎo)入
4． 設(shè)計管理
問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計委托，沒有設(shè)計管理。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點：三度設(shè)計管理系統(tǒng)
要點：
設(shè)計委托管理流程
設(shè)計任務(wù)書
設(shè)計評審及優(yōu)化
設(shè)計跟蹤服務(wù)
設(shè)計變更
5． 工程管理
問題：甲方不會作甲方，造成進度失控、質(zhì)量失控、成本失控。
         怎么解決問題？
創(chuàng)新點: 1、甲方工程關(guān)鍵點管理系統(tǒng)  2、甲方工程管理的角色 
要點：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流程
工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)
甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點
客戶敏感質(zhì)量問題的防治
物業(yè)移交管理
保修期內(nèi)的維修管理
6． 營銷管理
問題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場銷售的基本問題。
          怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、服務(wù)營銷系統(tǒng)，2、一站式銷售服務(wù)
要點：
營銷策劃管理
案場內(nèi)部管理
銷售服務(wù)管理
銷售價格管理
銷售費用管理
客戶事務(wù)管理
銷售變更的管理
7． 客戶管理
問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。
         怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng)，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點：
客戶滿意度提升計劃
產(chǎn)品服務(wù)
銷售服務(wù)
物業(yè)服務(wù)
商管服務(wù)
8． 商業(yè)運營管理
問題：開發(fā)商如何組織持續(xù)的商業(yè)運營管理。
         怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、商管等機構(gòu)的外包管理，2、客戶資源管理與經(jīng)營
要點：
項目前期管理外包
項目中期外包對接
項目開業(yè)籌備及試運營
項目持續(xù)運營管理
9． 報批報建及政府配套資源對接
問題：開發(fā)商如何組織對外的報批報建和配套資源對接。
         怎么解決問題？
創(chuàng)新點： 1、視作項目管理  ，2、建立規(guī)范化操作流程
要點：
項目前期五證辦理
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《國有土地使用證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《預(yù)售許可證》
項目中期配套資源對接
自來水、排水、電力、燃?xì)?、供熱?br /> 項目后期權(quán)證辦理
竣工驗收備案、準(zhǔn)住證
不動產(chǎn)權(quán)證

三、   外包管理：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理
問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。
      怎么解決問題？
創(chuàng)新點：  供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)
要點：
1． 外包管理流程
2． 招投標(biāo)管理
招投標(biāo)管理流程
工程采購招投標(biāo)
甲供材設(shè)采購招投標(biāo)
3． 外包業(yè)務(wù)任務(wù)書
項目策劃任務(wù)書
設(shè)計委托任務(wù)書
工程管理指導(dǎo)書
營銷策劃任務(wù)書
4． 外包合同
設(shè)計類合同
工程類合同
營銷類合同
5． 外包成果評審
各類外包評審的流程
各類外包評審的標(biāo)準(zhǔn)
各類外包成果的驗收

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