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土地的價值分析

【課程背景】
管理紅利時代下，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，如何進(jìn)行地塊屬性研究提升企業(yè)利潤？投資項目的測算如何做？投資測算如何解析？如何體現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力、周轉(zhuǎn)能力、盈利能力以及融資能力？如何把糾偏能力體現(xiàn)在測算指標(biāo)里？如何通過財務(wù)評價指標(biāo)進(jìn)行項目決策？
本課程梳理分析標(biāo)桿地產(chǎn)項目的成功案例，總結(jié)工作實踐數(shù)據(jù)，對土地的“價值”進(jìn)行分析和研判，對項目測算計算方式與技巧進(jìn)行分析總結(jié)。讓投資拓展、成本、財務(wù)、策劃、規(guī)劃等相關(guān)人員，以標(biāo)桿企業(yè)為對標(biāo)案例，在管理紅利的時代根據(jù)自己企業(yè)的特點，作出最優(yōu)是抉擇與決策。

【課程對象】
1、總經(jīng)理、副總等具有戰(zhàn)略規(guī)劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務(wù)、成本、法務(wù)、資金等條線管理者以及拿地相關(guān)的部門人員。

【導(dǎo)師簡介】
許老師  
曾任碧桂園房地產(chǎn)集團(tuán)財務(wù)總監(jiān);
資深上市并購重組與財務(wù)管理專家;
北大、清華、復(fù)旦、財大、廈大等EMBA客座教授;
現(xiàn)任馬云（中國）財稅研究院高層;
中國十大優(yōu)秀財稅管理講師;
實戰(zhàn)經(jīng)驗:
25年歷任多家上市集團(tuán)500強企業(yè)財務(wù)高管；投資、稅務(wù)、財務(wù)、關(guān)務(wù)、商務(wù)實戰(zhàn)型財稅專家級講師，新三板上市掛牌管理專家，曾任中國煙草集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)、投資項目經(jīng)理；
許老師服務(wù)過100多家企業(yè)財稅落地輔導(dǎo)經(jīng)驗，5000多家財務(wù)非財務(wù)培訓(xùn)經(jīng)驗，300000多人次財務(wù)及非財務(wù)培訓(xùn)講師經(jīng)驗，近10家上市公司（含新三板）財稅輔導(dǎo)案例，多在廣州、深圳、佛山、中山、東莞、珠海、湛江、武漢、鄭州、長沙、上海、杭州、蘇州、南京、北京、成都、重慶、烏魯木齊等城市教授財稅相關(guān)課程。
授課風(fēng)格：
幽默風(fēng)趣，案例豐富，分組討論，實戰(zhàn)演練，充滿激情、通俗易懂、互動提問 ；

【課程大綱】
引之：(穿插多個標(biāo)桿案例及20多張練習(xí)表格)
第一節(jié) 案例解析某標(biāo)桿企業(yè)的投資拿地“理念”有哪些？
一、土地的投資流程
二、遵循“合法合規(guī)與資金安全投資“底線”了嗎？
三、投資的五大“方向”是什么？
四、8種常見“拿地模式”是哪些？
五、對土地項目的創(chuàng)新投資模式有哪些思考？

第二節(jié) 如何利用四個維度快速研判土地的價值？
一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質(zhì)”
1、“看地”的內(nèi)容（有利利因素、不利因素、法規(guī)手續(xù)、規(guī)劃條件 、施工條件、地質(zhì)災(zāi)害）；
2、“看地”的目的（銷售影響、規(guī)劃影響、合法合規(guī)、施工影響、成本影響、安全影響）；
3、土地維度（帶N雙眼睛“看清實質(zhì)”暨案例分享）
二、市場維度--三位一體研判土地價值模型
1、宏觀的角度（城市、周期、人）；2、微觀的角度（客戶需求、生命周期、能力意愿）3、微觀角度（貨值方案、用戶適配、價值差異、產(chǎn)品核心、去化難易、單價總價等）
三、效益維度--靜態(tài)與動態(tài)判斷地價的合理性
1、靜態(tài)回報（盈利水平的合理性）；2、動態(tài)流向（綜合指標(biāo)的合理性）
3、成就共享指標(biāo)的合理性；4、年化自有資金回報率指標(biāo)的合理性
四、風(fēng)險維度--控制風(fēng)險實現(xiàn)土地的“效益”
1、確保獲取類型（一二級聯(lián)動、直接招拍掛、二級市場)；2、公平合理的合同
幾個案例分享與小結(jié)土地價值及地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展

第三節(jié) 六大類項目“投資模式”取地的核心要素分別是什么？
一、主題地產(chǎn)（旅游&養(yǎng)老）模式取地的核心要素與案例
二、新區(qū)開發(fā)取地模式取地的核心要素與案例
三、新區(qū)開發(fā)取地模式取地的核心要素與案例
四、商業(yè)綜合體取地模式的核心要素與案例
五、城市更新取地模式的核心要素與案例
六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取地模式的核心要素與案例
總結(jié)：各大規(guī)模取地模式的核心成功要素與案例

第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投資收并購稅務(wù)與法務(wù)如何應(yīng)對？
一、資產(chǎn)式收購—土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
二、股權(quán)式收購
三、其他混合式收購
案例：鹽*市在水**項目的稅務(wù)與法務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對
四、交易價款的確定與付款的安全應(yīng)對措施
案例：*州項目的稅務(wù)與法務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對
案例：**項目股權(quán)收購時的“代為償付借款”的風(fēng)險管控
案例：**項目公司分立方式收購%股權(quán)帶來的風(fēng)險管控
案例：**項目并購時的控制權(quán)與隱藏的風(fēng)險管控
案例：復(fù)星國際與SOHO中國外灘“地王”之爭法務(wù)風(fēng)險

第五節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)測算如何“下手”？
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目測算表邏輯示意
二、項目經(jīng)濟(jì)測算的用地等技術(shù)指標(biāo)整理
三、項目的全景節(jié)點計劃
四、房地產(chǎn)項目投資涉及的主要稅種

第六節(jié) 開發(fā)項目的土地成本測算如何才能做到合理？
一、招牌掛方式的土地成本與合理測算（競價購買VS成本逼近法）
1、土地出讓金；2、土地出讓金補交；3、土地征用及拆遷安置補償費；  4、土地契稅等
二、收并購（二級市場）方式的土地成本與稅負(fù)成本的合理控制
1、股權(quán)收購方式的稅負(fù)成本；2、資產(chǎn)收入方式的稅負(fù)成本

第七節(jié) 開發(fā)項目開發(fā)支出測算如何才能做到合理？
一、建安資金支出計算表與合理測算
二、項目的營銷&管理費用支出表與合理測算
三、融資及利息支出表與合理測算
四、總投資（資金）及支付計劃表與合理測算
五、總貨值及回款計劃表與合理測算
六、項目成本費用（ 不含稅）表與合理測算
七、增值稅及稅后收入成本明細(xì)表與合理測算
八、土地增值稅計算表與合理測算
附表一：項目簽約回款標(biāo)準(zhǔn)（參考）
附表二：項目投資標(biāo)準(zhǔn)（參考）
附表三：項目土地成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）
附表四：項目工程成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）
附表五：項目融資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

第八節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標(biāo)如何決策？
一、項目的毛利潤率&實際凈利潤率評價指標(biāo)的決策依據(jù)
二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標(biāo)的決策依據(jù)
三、權(quán)益資金投資回報率與年投資回報率指標(biāo)的決策依據(jù)
四、地貨比&自有資金回正時間指標(biāo)的決策依據(jù)
五、財務(wù)內(nèi)部收益FIRR指標(biāo)的決策依據(jù)
六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點）指標(biāo)的決策依據(jù)

第九節(jié) 項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的敏感性與問題如何決策？
一、提前每一天，年化自有資金回報率變化？獎金變化？
二、土地單價提高或降低10萬/畝，利潤率變化（非線性）百分之多少？
三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？
四、銷售均價每變化100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？
五、百畝項目車位配比降低0.1，利潤增加多少萬？利潤率增加幾個點？
六、百畝項目主力產(chǎn)品成本降低100元/㎡，利潤增加多少萬，利潤率增加幾個個點？
七、如果項目利潤初測是9.58%，將通過何種方式切實提高項目利潤水平？

第十節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目地塊的7問與3測試的指標(biāo)如何管控？
一、供需比：當(dāng)?shù)卣鎸嵐┬璎F(xiàn)狀、市場存量去化壓力
二、土地規(guī)模：項目規(guī)模是否符合管控指標(biāo)
三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標(biāo)
四、地段：是否符合管控標(biāo)準(zhǔn)
五、供地量：當(dāng)?shù)啬壳暗墓┑噩F(xiàn)狀和未來6個月供地計劃
六、拆遷量：有無拆遷？具體拆遷戶數(shù)明確
七、上漲幅度近一年內(nèi)價格上漲幅度范圍
八、價格及去化速度測試1：市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？
九、價格及去化速度測試2：能否做市場老大？如何做到？
十、價格及去化速度測試3：能否實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)、實現(xiàn)現(xiàn)金流一年轉(zhuǎn)正？

第十一節(jié) 開發(fā)項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么？
一、如何提高凈利率？
二、如何提高房地比？
三、如何提高自有資金杠桿？
四、如何降低自有資金占用時間？
小總思考：單個項目的利潤*化？還是年化自有資金年化回報？
總結(jié)：

土地的價值分析