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項目產(chǎn)品成本管控

【課程背景】
政策引導、企業(yè)熱捧，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調(diào)控逐步“常態(tài)化”，房地產(chǎn)開發(fā)進入低利潤增長期。地產(chǎn)政策緊縮、地產(chǎn)行業(yè)遇冷，地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？房地產(chǎn)企業(yè)要在這樣的環(huán)境下是否能夠逆境突襲，穩(wěn)保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關鍵。項目開發(fā)有明確的目標，做為項目開發(fā)重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現(xiàn)更是容不得半點的含糊。
政策、行業(yè)、勢態(tài)呈新時，地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)也呈現(xiàn)新趨勢。本課程中老師將用自己在業(yè)界多年的經(jīng)驗積累和分析，幫助企業(yè)把握設計管理核心和目標控制。同時，剖析、反思、總結自己多年研發(fā)心得，幫助企業(yè)如何將地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)新趨勢活學活用，深入、精準運用到本企業(yè)后續(xù)的產(chǎn)品研發(fā)中，實現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)品差異化定位，以新求勝、以異突圍，進而實現(xiàn)企業(yè)緊抓客戶、穩(wěn)扎市場、贏得口碑的市場地位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現(xiàn)目標的設計過程核心
專業(yè)配合、部門合作：設計過程中專業(yè)配合相得益彰，實現(xiàn)過程各部門深度合作
控制成本、優(yōu)化設計：將成本控制落實在設計環(huán)節(jié)，提高投入產(chǎn)出比能力
緊跟趨勢、深化運用：解讀趨勢是根，運用新設計是本，根本相融合。

【課程大綱】
第一部分：地產(chǎn)項目總的角色定位
一、項目總是執(zhí)行者還是決策者？
二、地產(chǎn)項目總的關注點。
三、地產(chǎn)項目總應具備的核心能力。
投資能力，做正確項目選擇與決策風險；
產(chǎn)品能力，能夠設計出客戶需要的產(chǎn)品；
營銷能力，怎么樣把房子盡快賣出去；
運營能力，項目有效推進實施的重要保障 ；
團隊能力，提升領導力，做好信任和授權；
社交能力，與政府及項目周邊關系協(xié)調(diào)。

第一部分 設計與成本思維統(tǒng)一
一、房地產(chǎn)設計管理與成本管理的目標與理念
1、房地產(chǎn)項目設計管理的核心思想
2、房地產(chǎn)項目成本管理的核心思想
3、設計與成本融合的四個關鍵基礎：
（1）專業(yè)性的足夠深入是融合的基礎
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財務及稅務
（4）多種限制條件下的綜合平衡
二、設計與成本結合各階段管控要點
1、前期強排階段
2、概念方案階段
3、方案報建階段
4、施工圖設計階段
5、專項深化設計階段

第二部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關鍵點
一、規(guī)劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制—
4、規(guī)劃需與戶型結合—專項的圖紙表格是優(yōu)化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結構成本，節(jié)能成本，外立面成本等等均息息相關
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規(guī)范及成本多維結合要點
8、道路系統(tǒng)
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計—覆蓋規(guī)劃，建筑，結構機電綜合系統(tǒng)
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產(chǎn)品的使用
15、設計與成本結合的三個里程碑節(jié)點及管控要點
二、戶型精細化設計及成本管控的九個關鍵點
1、體型系數(shù)—決定設計效果與成本控制的核心數(shù)據(jù)
2、標準層平面—多種方案的全面效果與數(shù)據(jù)對比
3、玄關—容易忽視的要點
4、客廳與餐廳—主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺—功能與品質(zhì)及客戶關注度的精準結合
6、衛(wèi)生間—最為經(jīng)典的兩種組合方式
7、廚房—細節(jié)最多容易忽視的地方
8、空調(diào)機位—做到深入的九個條件
9、面積贈送—依然有所作為的地方
三、立面精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、外立面率—藝術效果也需數(shù)據(jù)控制
2、風格—主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控—建筑風格、體型系數(shù)、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂?shù)纳疃缺容^分析
5、門窗—品質(zhì)與效果及成本的深度結合分析
6、欄桿—外觀與品質(zhì)及成本的結合
7、線條及裝飾構件—每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、效果工藝成本及客戶敏感度充分結合
10、涂料技術及成本控制要點
11、外立面部品細分落實專篇—案例實操深化分析
四、結構精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎方案選型—經(jīng)驗與細致數(shù)據(jù)表格比較才能體現(xiàn)專業(yè)
3、梁的布置和配筋方式—簡單的事情做*
4、地勘—綜合性很強的專業(yè)知識點
5、基坑、邊坡支護設計—容易出問題的重要關注點
6、柱的配筋—柱子設計需與戶型功能及立面設計結合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結合最重要
8、樓板厚度—規(guī)范要求與計算要求相結合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載復核與電算基本要求—機構設計的基本控重點
五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電梯專項深化技術及成本控制要點
六、景觀精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、景觀設計流程—與建筑總體設計及成本管控的系統(tǒng)融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單—模塊化清單，系統(tǒng)且完整的專業(yè)管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設計的本質(zhì)回歸功能實用至上
5、主景點—有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結合—比例邊界和搭配
7、硬景設計要點—不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土—豎向構造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例—數(shù)據(jù)化管控的延展，比例數(shù)據(jù)的控制
10、五重園林—學習經(jīng)典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧—省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構筑物—數(shù)量體型材料及成本專項控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園—花園雖好，產(chǎn)權難定，結合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層—專項可深度挖掘的重點
18、游泳池—設計施工成本感官結合精解
19、別墅區(qū)景觀特點—公共區(qū)域與私家區(qū)域各自特點
20、標準化—做的成功的地方總結歸納即成為標準化
七、專項深化設計與成本管控的五個關鍵點
1、建筑防水技術與成本控制要點
2、門窗專項建筑防水技術與成本控制要點
3、人防技術與成本控制要點
4、節(jié)能專項深化技術及成本控制要點
5、構造柱專項深化技術及成本控制要點

第三部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產(chǎn)品設計的專業(yè)精準解析
二、項目設計與成本結合關鍵點
三、項目開發(fā)過程中的成本變化分析
案例：惠州郊區(qū)大盤、成都中心城區(qū)豪宅、上海黃浦江豪宅、上海浦東特色樓盤、青島超級大盤、佛山區(qū)域大盤、惠州江濱百萬大盤、成都郊區(qū)典型大盤、無錫中心城區(qū)大盤

產(chǎn)品成本管控