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物業(yè)前期介入的課程

課程背景
建設單位在不斷開發(fā)不同業(yè)態(tài)的新項目交付后，都會發(fā)現(xiàn)并顯露出一些令發(fā)展商很遺憾的遺留問題，客戶在收房入住后也會發(fā)現(xiàn)一些設計不合理，居住使用不方便和工程質量問題，這是采用期房銷售中難以避免的共性問題！建設單位在項目的前期邀請并引入一家具有豐富管理經驗的物業(yè)公司參與新項目的前期介入工作來減少開發(fā)建設中的問題，已在業(yè)內成為共識。物業(yè)公司參與前期介入工作的優(yōu)勢正是地產公司所欠缺與需要的。物業(yè)前期介入人員把交付項目中解決和處理物業(yè)現(xiàn)場遺留問題中積累的大量案例與經驗，把在日常設備設施管理維護時直接面對業(yè)主了解到客戶的生活、居住、使用需求，通過前期介入帶到地產新項目設計、規(guī)劃、建設環(huán)節(jié)。將這種經驗與優(yōu)勢延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達到預防目的。在房地產開發(fā)項目前期介入（早、中、后）的三個階段，物業(yè)前介人員如何展現(xiàn)自身的專業(yè)價值？如何發(fā)揮自身優(yōu)勢？靠的是專業(yè)！物業(yè)企業(yè)前期介入和承接查驗在整個房地產生命周期中具有重要意義，先天不足，后天難補，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都會對后期管理造成不利影響。標桿企業(yè)從物業(yè)管理和成本的角度以較為“超前”的意識向房地產開發(fā)部門提出建議，盡可能減少遺留問題發(fā)生，達到預防目的。項目驗收是物業(yè)移交工作中的一個重要環(huán)節(jié)，如果在接管驗收時不專業(yè)、有疏漏將給今后的物業(yè)管理工作帶來困難和被動。物業(yè)公司在新項目承接查驗和移交時應如何明確產權人、開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)三方各自的責任，避免物業(yè)在交付期間及交付后因各自責任不清而導致出現(xiàn)糾紛？新項目業(yè)主入住（入伙）是一項非常重要的工作，它不僅是業(yè)主入住手續(xù)的辦理，更重要的是地產公司的產品和物業(yè)的服務水準向業(yè)主的一種展示，是發(fā)展商和物業(yè)公司與業(yè)主建立良好關系的一個重要開端。本課程將通過大量的入住案例和視頻展現(xiàn)標桿企業(yè)風采。

課程大綱
第一講：如何從客戶和成本角度做好居住物業(yè)前期介入（涵蓋萬科物業(yè)大量經典案例）
一、如何提升物業(yè)公司前期介入話語權是前期介入的關鍵
1、地產公司的重視程度
1）立項行性階段的介入工作內容和實施方案
2）方案設計階段的介入工作內容和實施方案
3）項目施工階段的介入工作內容和實施方案
2、地產公司與物業(yè)公司之間的市場化運作模式，委托協(xié)議與費用（介紹引入物業(yè)公司前期介入工作協(xié)議范本與案例）
3、物業(yè)公司前期介入專業(yè)能力的體現(xiàn)
1）小區(qū)入口（包括人行、車行和地庫）的數(shù)量是否取得物業(yè)公司的認同？
2）住區(qū)圍墻的設置是否取得物業(yè)公司的認同？
3）各地塊、各交付期車位配比是否取得物業(yè)認同？
4）客服接待前臺是否位于首期交付區(qū)域？
5）物業(yè)用房是否與住宅分期交付同步？
6）員工宿舍是否位于地上？
7）物業(yè)監(jiān)控中心的位置是否取得物業(yè)公司的認可？
8）垃圾分類與中轉站是否位于園區(qū)夏季最下風口、靠近園區(qū)出入口位置？
9）對于單車使用普及的城市，是否根據(jù)項目客戶求配置單車存放處？
10）園區(qū)是否根據(jù)客戶需求設立室外集中活動區(qū)域，活動區(qū)域是否對周邊業(yè)戶居住影響為最??？
二、新項目對客展現(xiàn)品質與特色競爭點——社區(qū)出入口
1）突出軟景效果，展現(xiàn)硬景特色的設計要點。
2）體現(xiàn)社區(qū)第一印象的人車分流，解析社區(qū)出入口12項模塊細化設計清單。
3）標準化四類部品中不同風格設計方案。
4）從后期物業(yè)管理便利性和管理成本控制社區(qū)主次出入口設置原則，安防智能化配置清單，崗亭設置風格等。
5）案例：社區(qū)出入口開放與封閉的幾種形式。
6）標準化住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境要點等。
三、住區(qū)人車分流品質感體現(xiàn)與停車場前期介入要點
1）對社區(qū)停車場六大因素分析，確定一個入口+三個位置。
2）停車場前期規(guī)劃設計布局，解析地下停車場自然采光節(jié)能、停車橋、敞開式（半地下）停車場等效果的對比與利弊分析。
3）前期介入對小區(qū)內交通規(guī)劃要點分析。
4）不同業(yè)態(tài)車位配比參數(shù)。
5）詳述高、中、低不同檔次社區(qū)停車場管理系統(tǒng)安防智能化配置建議與案例。
6）各類充電樁的設置要點。

第二講：如何做好公寓/寫字樓和商業(yè)綜合體項目的前期介入
一、寫字樓/公寓/商業(yè)綜合體前期介入“十問”
1）寫字樓的銷售是散賣、持有、部分持有中那種方式？
2）寫字樓的地理位置是在市區(qū)內還是在開發(fā)區(qū)，交通是否便利？
3）每部客梯服務面積不超過5000m2，候梯40秒內，是否刷卡乘梯？
4）按總面積計算，是否滿足每150m2配備一停車位？
5）寫字樓停車場內是否設有自動計費、防盜識別安防系統(tǒng)？
6）寫字樓內外公共區(qū)域是否配置有離線式安防巡更系統(tǒng)？
7）客戶商務中心與物業(yè)管理用房是否設在首層，面積是否滿足3%？
8）寫字樓內是否配備客戶餐廳，廚房是否配備排煙/隔油/通風設施？
9）為方便客戶使用，是否配備*空調還是VRV多聯(lián)機空調？
10）樓內客戶專有區(qū)域和公共區(qū)域是否配備能源分戶計量控制表？
二、寫字樓/公寓/酒店/商業(yè)綜合體大、小物業(yè)的權責利分割
1）寫字樓檔次分類的硬件特點
2）寫字樓全項目前期介入關注點
3）寫字樓全項目操作流程
4）標桿企業(yè)綜合開發(fā)關鍵點工具箱
三、社區(qū)商業(yè)價值分析
1）根據(jù)地段、公共交通（地鐵）、道路等級、城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢設置商業(yè)
2）通過社區(qū)商業(yè)常見業(yè)態(tài)比例與面積數(shù)據(jù)分析，做好前期規(guī)劃設計
3）購物中心開發(fā)三條主線
4）購物中心設計核心流程
5）購物中心設計關注點
6）不同業(yè)態(tài)商家參數(shù)與內外部對標

第三講：如何站在客戶的角度做好物業(yè)承接查驗和集中交付入?。ǜ綄I(yè)性規(guī)范表格）
1、物業(yè)承接查驗應清晰界定權屬范圍
2、物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)問題的處理
3、物業(yè)管理工作的移交及注意事項
4、新建物業(yè)中接管驗收中容易出現(xiàn)的共性問題
5、掌控質量返修及客戶危機群訴處理
6、物業(yè)地產零距離
7、物業(yè)公司最后一道防線的作用
8、物業(yè)管理風險防范及相關案例剖析
案例：涵蓋各類設備設施保修期限的起始日期、房屋本體及公共設施的接管驗收技術要求、強弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)等
9、如何提升客戶滿意度促進房地產新項目開發(fā)銷售
10、物業(yè)公司在交付前驗房內容、目的與意義
11、新項目交付前業(yè)主開放日
12、建立有效預警與公關機制規(guī)避業(yè)主群訴
13、地產公司客戶關系建立與維護
14、地產與物業(yè)客戶關系維護的職責與分工；
15、業(yè)主喬遷之囍辦理入住流程釋義
案例：萬科某項目物業(yè)接管驗收實例

老師簡介
楊燕璽老師高級工程師、高級技師、物業(yè)管理師、行業(yè)專家組成員、內審員；中物協(xié)2011年“物業(yè)服務企業(yè)資深經理人稱號”連續(xù)多年評為萬科集團*別“黑帶”講師1970年參加工作，有著近50年的工作經驗，在萬科物業(yè)工作16年，退休后又返聘兩年。從事機械制造業(yè)、第一家五星級合資建國飯店、光大集團總部大廈（甲級寫字樓）設備管理維修負責人；萬科物業(yè)不同業(yè)態(tài)項目經理、品質部經理、工程技術部經理、萬科物業(yè)總工程師；現(xiàn)任北京某一級物業(yè)常務副總經理兼總工程師。課程結構嚴謹務實，始終關注學員的實際需求和感受，培訓緊扣主題，擅長將理論知識和業(yè)務概念結合現(xiàn)場工作實際，將多年的從業(yè)經驗和工作體會融入到培訓講堂，給學員以指導、啟發(fā)和幫助。培訓風格幽默、言辭犀利，富于哲理，案例豐富，全場互動、答疑解惑、課題氣氛活躍，深受學員歡迎

物業(yè)前期介入的課程