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商業(yè)地產(chǎn)精彩開業(yè)秘訣公開課

【課程背景】
商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)近5000家，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性飽和。連鎖品牌拓展過于傾斜一線城市，中國商業(yè)地產(chǎn)市場供需嚴重失衡，招商面臨前所未有的困境，營運面臨專業(yè)制勝的挑戰(zhàn)。
中國商業(yè)地產(chǎn)的“難”在概念還沒有理清、技術(shù)還略微生澀、管理還沒有成熟，電商就洶涌而至、對手就扎堆來襲。中國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)過程中的普遍問題是：籌建期長、技術(shù)盲點多、資金壓力大、財務(wù)成本高,迫切需求指導(dǎo)籌備期工作的高效實戰(zhàn)打法。
本次課程教給大家刷新概念、找到機會、學(xué)習(xí)創(chuàng)新、掌握專業(yè)技術(shù)、快速精彩開業(yè)，加快資金回籠的第一剛需！
【課程收益】
1、幫助學(xué)員掌握籌備期影響開業(yè)10大風(fēng)險點，提前規(guī)避、順利開業(yè);
2、幫助學(xué)員學(xué)會開業(yè)期精彩開業(yè)10大重點，大量實戰(zhàn)案例啟發(fā)學(xué)員活學(xué)活用;
3、幫助學(xué)員掌握營運期穩(wěn)場旺場10大難點，用經(jīng)營策略、經(jīng)營分析、經(jīng)營輔導(dǎo)、經(jīng)營扶持、經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營服務(wù)一系列方法，徹底解決“收租難“這個核心痛點。
4、系統(tǒng)學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)模塊化技術(shù)，自行編制模塊化圖表，少走彎路、少花冤枉錢，達成“快速、精彩開業(yè)“目標。
【課程對象】
商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司的董事長、總經(jīng)理、招商營運副總，設(shè)計副總、工程副總、成本副總、計劃部負責(zé)人、物業(yè)副總、招商部經(jīng)理、營運部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、負責(zé)招商、營運、推廣等工作的經(jīng)理主管和優(yōu)秀一線助理等。

【講師介紹】
杜老師：中房嘉業(yè)地產(chǎn)學(xué)院特聘講師，原萬達商管區(qū)域公司總經(jīng)理。
擁有25年商業(yè)經(jīng)驗，10年總經(jīng)理經(jīng)驗、3年區(qū)域總經(jīng)理經(jīng)驗。
在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年，積累了豐富實踐經(jīng)驗，結(jié)合自己思考獨立研發(fā)了行業(yè)獨創(chuàng)的教具以及大量實戰(zhàn)案例，將商業(yè)地產(chǎn)的“真經(jīng)”和盤托出，讓涉足這個領(lǐng)域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學(xué)費。學(xué)員均反饋“非常有用，真的一教就會！”這套技術(shù)思路和方法什么時候開業(yè)，就什么時候開，從不延期，而且開業(yè)時個個“按時、滿鋪、精彩”。值的借鑒學(xué)習(xí)，好用到不可替代！
2007-2011年，杜老師任職常州百貨大樓總經(jīng)理，將一家“年過半百”的老百貨店一舉打造成長三角地區(qū)聞名、全城年輕人購物*的年輕潮流百貨店，建面3萬㎡，年銷售6億。
2011年到2016年，杜老師加盟萬達集團，在那里工作了整整五年，歷任廣場總經(jīng)理、區(qū)域公司總經(jīng)理，負責(zé)全程籌建、運營了兩家萬達廣場。其中新北萬達廣場不但實現(xiàn)“按時、滿鋪、精彩開業(yè)”，而且超越集團預(yù)期，被評為當年開業(yè)的全國優(yōu)秀項目。開業(yè)以來，新北萬達廣場成為常州市人氣最旺的時尚標桿購物中心，綜合績效始終位于萬達三線城市前列。2014年租賃決策到期招調(diào)實現(xiàn)租金增長38.5%，仍然一鋪難求。
由于各方面表現(xiàn)出色，在萬達的五年間，杜老師曾經(jīng)：主辦過兩次優(yōu)秀廣場現(xiàn)場經(jīng)驗分享會，每次接待300多位來自總部和全國各地的總經(jīng)理;
連續(xù)五年被評為全國優(yōu)秀總經(jīng)理;連續(xù)三年作為萬達商管系統(tǒng)代表，在年會上向王健林董事長作年會演講;由于表達和學(xué)習(xí)、寫作能力出色、教練技能出眾，杜老師成為：《萬達集團商業(yè)地產(chǎn)系列叢書》編委之一2014年，萬達商管核心崗位標準化課程體系講師之一2015年;
瑞安集團（新天地）、銀泰置業(yè)、綠地、招商蛇口、青特置業(yè)、萬科集團、港鐵（深圳）、中建三局等名企多次邀請內(nèi)訓(xùn)。

【課程大綱】
導(dǎo)入：商業(yè)地產(chǎn)的昨天、今天和明天
1、商業(yè)地產(chǎn)重要底層邏輯【重要】
2、購物中心的顧客是誰？
3、購物中心的產(chǎn)品是什么？
4、商管公司組織架構(gòu)與部門職能在籌備期和營運期有什么不同？
5、大營運各部門管理角色定位是怎樣的？
6、商業(yè)項目的三種經(jīng)營模式各有什么特點？
7、購物中心三級20 個核心經(jīng)營指標是什么？
8、購物中心的4 大發(fā)展階段各有什么特點？

第一部分 籌備期：影響開業(yè)十大風(fēng)險點
【籌備期工作目標：按時開業(yè)！】
一、籌備期模塊化技術(shù)要點
模塊化技術(shù)解決籌備期問題，實現(xiàn)快速精彩開業(yè)，好用到不可替代。
1、明確流程指向
2、設(shè)立總控部門
3、巧用模板：
.綜合體模塊化8類模板
.11大節(jié)點要素和4個基本數(shù)據(jù)
.商管籌備12個模板階段
.綜合體模塊中商管主責(zé)節(jié)點
.商管自控節(jié)點與亮燈打分
.信息化計劃管控系統(tǒng)預(yù)警和考核

二、籌備期十大風(fēng)險點和解決方案
【價值：提前規(guī)避風(fēng)險，提高工作效率，降低財務(wù)成本】
風(fēng)險點1（組織）：商業(yè)前策滯后，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)不適用
風(fēng)險點2（組織）：總控不力【兩大模塊化表手冊單】
風(fēng)險點3（工程）：交底不清，證照缺失
風(fēng)險點4（工程/招商）：進場滯后
風(fēng)險點5（工程）：流程和標準模糊
風(fēng)險點6（工程）：檢查不力，不能日事日清【二裝管控銷項表/夜總會】
風(fēng)險點7（工程）：二裝拖沓延期【全套二裝管控銷項表】
風(fēng)險點8（工程）：審圖冗長不專業(yè)與無證營業(yè)【消防開業(yè)驗收和證照辦理】
風(fēng)險點9（工程/信息）：商場弱智
風(fēng)險點10（招商/工程）：招商滯后vs 工程拆改

第二部分 籌備期：滿鋪招商十大難點
【目標：滿鋪招商！】
難點1：如何精準定位并制定經(jīng)營策略？
難點2：租賃決策文件如何編制？
難點3：招商品牌庫如何建立？
難點4：為了租金收益*化，如何進行鋪位切分？
難點5：收租方式是按固定租金？還是銷售扣點提成？還是兩者取高？如何抉擇？
難點6：如何根據(jù)商鋪特點選用不同的租金定價方法以使租金盡可能合理？
難點7：水平動線、垂直動線各自的業(yè)態(tài)和品牌布局規(guī)則？
難點8：談判策略—招商人員的一張圖、一頓飯，有什么講究？
難點9：招商大會什么時候開？如何確保成功召開？
難點10：招商收官8 件大事？

第三部分 開業(yè)期：精彩開業(yè)十大重點(開業(yè)前100天到開業(yè)后30天)
【開業(yè)期工作目標：精彩開業(yè)！精彩開業(yè)！精彩開業(yè)！】
一、開業(yè)準備--8大條線530件事情【提供全套開業(yè)倒排計劃銷項表】
二、精彩開業(yè)十大重點
重點1(總經(jīng)辦)： 一店一色店鋪裝修設(shè)計--關(guān)鍵詞：顏值
重點2(工程)： 裝修驗收、滿負荷測試和工程移交、遵循流程標準--關(guān)鍵詞：標準
重點3(大營運)： 開業(yè)活動引爆市場--關(guān)鍵詞：轟動【*完整案例】
重點4(大營運)： 目標清晰的開業(yè)促銷溝通--關(guān)鍵詞：信心
重點5（大營運）：營銷推廣費預(yù)算究竟需要多少？決策依據(jù)？籌備期招商推廣重大節(jié)點有哪些？
重點6（總經(jīng)辦）：百日誓師大會——關(guān)鍵詞：緊張
重點7(大營運)： 公區(qū)美陳和安裝管控--關(guān)鍵詞：規(guī)范【全套規(guī)范標準】
重點8(大營運)： 優(yōu)化廣場內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)--關(guān)鍵詞：體驗
重點9(物業(yè))： 開業(yè)開業(yè)安全、外圍交通和停車引導(dǎo)及政府報備—--關(guān)鍵詞：流量【完整執(zhí)行方案】
重點10（總經(jīng)辦）：管理商戶的依據(jù)是什么？如何在籌備期打好商戶管理的基礎(chǔ)？
.銷項表讓每件事有人做、讓每個人有事做--關(guān)鍵詞：執(zhí)行
.高效夜總會“日事日清”--關(guān)鍵詞：盯緊

第四部分 營運期：穩(wěn)場旺場十大難點
【經(jīng)營策略、戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行、資源配襯， 指導(dǎo)各部門統(tǒng)合增效。】
一、經(jīng)營分析
1、經(jīng)營信息--1個系統(tǒng)，6大體系
2、經(jīng)營分析
.盈利能力分析
.通用保本分析法
.服裝品牌快速效益分析法
.餐飲品牌現(xiàn)金流分析法
.租金合理性分析

二、經(jīng)營輔導(dǎo)--直接有效的銷售提升辦法
1、經(jīng)營扶持品牌如何選定
2、經(jīng)營扶持五大類
(1)多經(jīng)扶持如何做
(2)媒體推廣如何做
(3)營銷活動如何做
(4)補貼禮品如何做
(5)租金減免如何做

三、穩(wěn)場旺場十大難點
難點1：如何正確認識商業(yè)項目四大發(fā)展階段，在對的階段做對的事
難點2：團隊如何順利完成從籌備期到營運期的角色轉(zhuǎn)型
難點3：如何制定有效的經(jīng)營策略以指導(dǎo)項目的可持續(xù)發(fā)展【經(jīng)營策略】
難點4：衡量商業(yè)管理水平的行業(yè)通用指標是哪些【經(jīng)營策略】
難點5：商戶突然“掉鋪”導(dǎo)致租金損失、招商措手不及，營運如何通過專業(yè)經(jīng)營分析提前預(yù)知招商如何有備無患【經(jīng)營分析】
難點6：商戶銷售低迷，如何給予專業(yè)的經(jīng)營輔導(dǎo)【經(jīng)營輔導(dǎo)】
難點7：商戶經(jīng)營不善，如何進行有效的經(jīng)營扶持【經(jīng)營扶持】
難點8：商戶因位置不佳提出減免租金，營運如何判斷和決策【經(jīng)營扶持】
難點9：廣場大型活動，商戶參與率低，怎么辦【經(jīng)營扶持】
難點10：現(xiàn)場巡場管理關(guān)注哪些關(guān)鍵點怎么查怎么管【經(jīng)營環(huán)境】【合同】

商業(yè)地產(chǎn)精彩開業(yè)秘訣公開課