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房地產估價技術培訓

課程內容：
1、運用市場比較法對能找到可比實例的房地產進行價格評估
1－1搜集并選取估價對象的可比實例能夠通過網絡或者市場調查的方式找到可比實例
①知道什么是可比實例
②掌握可比實例選取的標準
③掌握房地產價格的影響因素網絡搜集及市場調查
①熟悉房地產交易網站
②篩選找到能作為可比實例的“成交”案例
③通過市場調查補充“成交”案例及其信息
④編制估價對象與可比實例對照表估價對象與可比實例對照表

1－2對可比實例進行交易情況修正能將可比實例的交易情況修正到正常交易情況
①理解非正常交易的各種情形
②掌握交易情況修正的方法數(shù)據(jù)對比分析
①將可比實例的成交情況與正常交易情況進行對比
②將其中的非正常交易情況修正為正常交易情況可比實例交易情況修正表

1－3對可比實例進行交易日期調整能把可比實例的成交日期修正到估價時點
①理解成交日期與估價時點
②掌握交易日期調整的方法網絡搜集
①通過網絡搜集到交易日期及估價時點的價格指數(shù)
②計算得出可比實例在估價時點的價格交易日期計算表

1-4對可比實例進行房地產狀況調整能把可比實例的房地產狀況調整到估價對象在估價時點的狀況
①理解房地產狀況的內涵
②掌握房地產狀況調整的方法數(shù)據(jù)對比分析
①將估價對象與可比實例的房地產狀況進行對比分析
②計算得出可比實例在估價對象狀況下的價格
房地產狀況調整計算表

1-5計算可比實例的比準價格得出估價對象的評估價格能夠選擇適當?shù)臋嘀剡M行加權平均計算得出估價對象的價格
①掌握加權平均的計算方法
②掌握最終比準價格的計算方法
工作表計算
①對不同的可比實例賦予不同的權重
②計算估價對象的最終比準價格估價對象比準價格計算表

2、運用收益法對收益性房地產（底商）進行房地產價格評估
2-1預測估價對象未來的凈收益能夠界定估價對象的剩余收益期限；能夠對估價對象未來的凈收益進行預測
①掌握估價對象剩余收益年限的界定方法
②掌握凈收益的概念
③掌握凈收益的求取方法數(shù)據(jù)分析及預測
①計算估價對象的剩余收益年限
②根據(jù)歷史收益數(shù)據(jù)預測未來的凈收益估價對象現(xiàn)金流量表

2-2利用報酬資本化法求取房地產價格能夠對報酬率進行求取；
能夠運用報酬資本化法求取房地產價格
①掌握報酬率的求取方法
②掌握報酬資本化法的計算數(shù)據(jù)分析
①通過市場提取的方式得出報酬率
②運用Excel表格進行房地產價格計算報酬資本化法Excel計算過程表

2-3利用直接資本化法求取房地產的價格能夠對資本化率進行求??；能夠正確運用直接資本化法求取房地產價格
①掌握資本化率的求取方法
②掌握直接資本化法的運用數(shù)據(jù)分析
①通過市場提取的方式得出資本化率
②運用Excel表格進行房地產價格計算
直接資本化法Excel計算過程表

3、運用成本法對在建工程進行房地產價格評估
3-1估算估價對象的重新建造價格
能夠計算估價對象的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤掌握估價對象土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤的計算方法數(shù)據(jù)分析
①搜集有關成本、稅金、開發(fā)利潤等資料
②計算估價對象的各項成本及費用
③計算估價對象的重新建造價格估價對象各項成本費用計算表

3-2估算估價對象的各種折舊能夠計算估價對象的物質折舊、功能折舊及經濟折舊
①掌握物質折舊、功能折舊及經濟折舊的相關概念
②掌握各項折舊的求取方法數(shù)據(jù)分析
①通過市場提取的方式得出估價對象折舊的基礎資料數(shù)據(jù)
②計算估價對象的各項折舊估價對象折舊計算表

3-3求取估價對象的積算價格
能夠運用成本法的計算公式計算估價對象的積算價格掌握成本法的計算公式Excel表計算
運用成本法公式計算估價對象價值
積算價格計算表

4、運用假設開發(fā)發(fā)對擬開發(fā)建設的房地產項目進行價格評估
4-1尋找估價對象*開發(fā)利用方式并估算開發(fā)經營期能夠選擇估價對象的*開發(fā)利用方式；能夠預測估價對象的開發(fā)經營期
①掌握最高*利用方式的界定方法
②掌握估價對象開發(fā)經營期待預測方法
市場調查及數(shù)據(jù)分析
①調查估價對象的基本情況
②選擇*開發(fā)利用方式
③估算待開發(fā)房地產的開發(fā)經營期
估價對象*開發(fā)利用方式及開發(fā)經營期分析過程計算表

4-2預測估價對象在開發(fā)完成后前提下的價格
能夠對開發(fā)完成后的房地產收益進行預測；能夠計算開發(fā)完成后的房地產價格
①掌握房地產租金收入或經營收入預測的方法
②掌握估價對象開發(fā)完成后價格的計算方法市場調查及數(shù)據(jù)分析
①調查并預測估價對象完成后的收益情況
②計算估價對象開發(fā)完成后的價格待開發(fā)房地產開發(fā)完成后價值預測計算表

4-3估算估價對象（待開發(fā)房地產）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用能夠計算估算估價對象（待開發(fā)房地產）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用
①掌握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費的計算方法
②掌握投資利息、開發(fā)利潤的計算方法
③掌握各項稅費的計算方法市場提取及對比計算
①通過市場數(shù)據(jù)收集的方式得出各項成本費用的計算標準
②計算估價對象后續(xù)開發(fā)的各項成本費用估價對象后續(xù)開發(fā)成本費用計算表

4-4計算待開發(fā)房地產的最終價格能夠運用假設開發(fā)法公式計算出待開發(fā)房地產的最終價
①掌握假設開發(fā)法的計算公式
②掌握待開發(fā)房地產最終價格的確定方法直接計算
①將開發(fā)完成后的房地產價格及后續(xù)開發(fā)成本費用進行匯總
②計算待開發(fā)房地產的最終價格待開發(fā)房地產最終價格計算表

5、運用路線價法對臨街的土地進行價格評估
5-1劃分路線價區(qū)段及尋找標準宗地能夠運用規(guī)定標準劃分路線價區(qū)段；能夠利用相應標準尋找標準宗地
①掌握路線價區(qū)段劃分的標準
②掌握標準宗地的選擇標準模擬現(xiàn)場調查
①調查了解待估價片區(qū)的整體情況
②進行路線價區(qū)段劃分
③選擇各區(qū)段的標準臨街宗地路線價區(qū)段劃分及標準宗地選擇示意圖

5-2評估標準宗地路線價能夠運用市場比較法、收益法等估價方法計算標準宗地的價格掌握標準宗地路線價的計算方法數(shù)據(jù)分析
①調查了解待估價片區(qū)的地價情況
②計算標準宗地路線價標準宗地路線價計算表

5-3編制深度指數(shù)和其他因素修正系數(shù)表能夠編制深度指數(shù)和其他因素修正系數(shù)表理解深度指數(shù)修正的原理情景模擬
①舉例模擬路線價的估價對象
②編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表

5-4運用四三二一法則計算臨街宗地地價能夠運用四三二一法則計算臨街宗地地價掌握路線價法中的四三二一法則情景模擬
①給出路線價法中能運用四三二一法則估價的情景
②運用四三二一法則對臨街宗地進行價值評估
四三二一法則應用實例計算表

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