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房地產(chǎn)開發(fā)風險防范培訓

【培訓對象】董事長、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務總、投資總、營銷總、相關模塊負責人、公司法務及律師。
【培訓價值】解析原理、明確方法、突破重點、學以致用。

【課程大綱】
一、土地獲取階段常見法律風險識別與防范
1、土地獲取方式：出讓、劃撥、并購、變性、一二級聯(lián)動；
2、合作開發(fā)模式下法律風險管理：合作主體、公司設立、法人治理、操盤模式、退出機制、僵局處理；
3、股權并購模式下法律風險管理：交易模式、交易流程、盡職調(diào)查、協(xié)議談判、稅務籌劃；
4、項目收購常犯九大錯誤；
5、項目投資考察十大要訣。

二、建筑工程階段常見法律風險識別與防范
1、建設工程施工合同效力認定：
（1）未取得建設審批手續(xù)的施工合同的效力；
（2）如何認定是否屬于必須招標的建設工程；
（3）勞務分包合同的效力如何認定；
（4）“黑白合同”效力的司法認定；
（5）如何認定建筑企業(yè)的內(nèi)部承包行為。

2、建設工程價款的確認與支付：
（1）當事人在訴訟前已就工程價款的結算達成協(xié)議，一方要求重新結算的，如何處理；
（2）承包人項目經(jīng)理在合同履行過程中所施行為的效力如何認定；
（3）當事人工作人員簽證確認的效力如何認定；
（4）固定總價合同履行中，當事人以工程發(fā)生設計變更為由要求對工程價款予以調(diào)整的，如何處理；
（5）固定價合同履行過程中，主要建筑材料價格發(fā)生重大變化，當事人要求對工程價款予以調(diào)整的，如何處理；
（6）“黑白合同”中如何結算工程價款。

3、建設工程工期和質(zhì)量責任的認定：
（1）當事人就工程款結算達成一致后又主張索賠的，如何處理；
（2）工程開竣工日期如何確定；
（3）工期順延如何認定；
（4）發(fā)包人主張工程質(zhì)量不符合合同約定的，應按反訴還是抗辯處理；
（5）如何認定承包人對建設工程質(zhì)量缺陷存在過錯。

4、工程造價鑒定：
（1）當事人申請對工程造價進行鑒定的，如何處理；
（2）當事人在訴前共同委托鑒定的效力如何認定；
（3）工程造價鑒定中法院依職權判定的事項包括哪些。

5、民事責任承擔：
（1）承包人同時主張逾期支付工程款的違約金和利息的，如何處理；
（2）施工合同約定對承包人違約行為處以“罰款”的條款的性質(zhì)如何認定；
（3）承包人以發(fā)包人拖延結算或欠付工程款為由拒絕交付工程的，如何處理？
由此造成的損失如何承擔；
（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)項目中，承包人主張欠付工程款的，如何處理。

三、房屋銷售階段常見法律風險識別與防范
1、廣告宣傳與售樓廣告常見法律風險管理；
2、認購意向書性質(zhì)認定及風險管控；
3、商品房買賣合同補充協(xié)議的關鍵條款設計；
4、商品房交付條件與交付標準；
5、房屋面積差的處理；
6、房屋質(zhì)量責任的三個層次；
7、設計變更處理與應對策略；
8、貸款擔保糾紛應對策略，貸款不能是否屬于情勢變更；
9、格式條款司法認定與應對策略；
10、交付通知的法律意義與風險管理。

四、物業(yè)管理階段常見法律風險識別與防范
1、建筑物區(qū)分所有權糾紛：車位、會所、露臺、花園的權屬；
2、建設單位長期租賃車位的隱患；
3、物業(yè)管理中的主要障礙來自哪里；
4、物業(yè)公司有無維護小區(qū)秩序的權力；
5、物業(yè)費是誰的財產(chǎn)；
6、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費的方式來“維權”。

五、結束語：
上士聞道，勤而為之；中士聞道，若存若亡；下士聞道，大笑之，不笑不足以為道。------老子
【經(jīng)典案例】
案例一、武漢XX項目股權并購
深度解析：并購交易流程、交易模式、交易結構、盡職調(diào)查、風控措施以及目標公司的管理與控制。
案例二、上海XX項目合作開發(fā)糾紛案
深度解析：簽約主體、地塊限價、項目管理、退出機制、糾紛解決及其他注意事項。
案例三、沈陽XX項目工程合同糾紛案
遠交近攻，圍魏救趙，出奇制勝，別有洞天。
案例四、杭州XX項目300業(yè)主群訴案
道、術、勢多元思維破解棘手群訴，打造集事前預防、事中控制、事后補救之立體式企業(yè)法律風控體系。為之于未有，治之于未亂，打造企業(yè)法律風控之最高境界：防患于未然！
案例五、以拒交物業(yè)費方式維權糾紛案
厘清法律關系，明確權利義務。

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