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房地產(chǎn)發(fā)展新模式課程

課程對象：
建筑施工類央國企及分子公司、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程收益：
1.“三大工程”覆蓋的領(lǐng)域以及貨幣政策財政政策如何進(jìn)行支持
2.如何做好重點(diǎn)城市的“三大工程”市場布局與拓展模式創(chuàng)新
3.掌握保障房項(xiàng)目建設(shè)的背景、意義以及實(shí)施方法模式及融資新政
4.熟悉城中村改造的基本概念及實(shí)施的基本流程及投資主體以及相關(guān)征拆安置政策
5.理解“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施的概念、典型案例、項(xiàng)目策劃與包裝以及資金申請要點(diǎn)
6.掌握12個重點(diǎn)省份強(qiáng)化政府投資管理背景下的“三大工程”實(shí)施的模式創(chuàng)新

課程大綱
第一講2024年兩會精神解讀及地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及熱點(diǎn)
一、兩會政府工作報告的十大要點(diǎn)
1.2024年將經(jīng)濟(jì)增速5%目標(biāo)穩(wěn)定了全年的經(jīng)濟(jì)預(yù)期
2.2024年的5%增速的穩(wěn)定器是基建投資和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力
3.財政政策與貨幣政策配合助推5%增速
4.政府投資的萬億國債與地方政府專項(xiàng)債助推地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展
5.房地產(chǎn)市場穩(wěn)定依靠三大工程的謀劃
6.防風(fēng)險與隱性債務(wù)是全年的重要工作
7.擴(kuò)大內(nèi)需中新基建扮演重要角色
8.民營經(jīng)濟(jì)投資將會有更大力度的政府引導(dǎo)
9.高水平的對外開放有利于國際工程拓展
10.鄉(xiāng)村振興與新能源、環(huán)保領(lǐng)域重點(diǎn)提及
二、直面挑戰(zhàn)、激流勇進(jìn)-2024年建筑施工行業(yè)面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩(wěn)定
2.宏觀經(jīng)濟(jì)“疤痕效應(yīng)”比想象的要深要廣
3.房地產(chǎn)周期調(diào)整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預(yù)想中來得更快更猛
5.結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級比想象中更迅猛
6.地方財政的財政能力超預(yù)期下滑
三、洞若觀火-有效需求不足-2024年行業(yè)的挑戰(zhàn)
7.如何理解有效需求不足-需求與市場、需求與價格的關(guān)系
8.過剩才是當(dāng)前壓力的來源
a)部分行業(yè)產(chǎn)能過剩-
b)部分行業(yè)庫存過剩
9.社會預(yù)期偏弱-收入下滑與失業(yè)動搖了預(yù)期信心
10.風(fēng)險隱患仍然較多-風(fēng)險就三個房地產(chǎn)、地方債、中小金融機(jī)構(gòu)
11.國內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)-堵在消費(fèi)端，難在供給端
12.外部環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升
a)全球經(jīng)濟(jì)低迷-外需不足
b)地緣危機(jī)火焰熊熊-局部沖突
c)明斯基時刻的到來
13.人口紅利消退與老齡化挑戰(zhàn)
a)老齡、少子、不婚、躺平、內(nèi)卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
14.2023-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅(qū)
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
四、二元互通、浪潮推進(jìn)-2024年地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動力
15.中國的城市建設(shè)與城市人口流入
16.美聯(lián)儲貨幣政策與地產(chǎn)價格
17.中國經(jīng)濟(jì)雙輪驅(qū)動之地產(chǎn)投資驅(qū)動
18.人口與年齡結(jié)構(gòu)
19.居民收入與地產(chǎn)定價模型
20.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
五、破解成蝶、未雨綢繆-地產(chǎn)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展
21.中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已快速接近發(fā)達(dá)國家水平
案例解析：城鎮(zhèn)化進(jìn)程降速，結(jié)構(gòu)化問題凸顯
案例解析：居民收入中資產(chǎn)性收入高于勞動收入矛盾的調(diào)和

第二講“三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
六、“三大工程”基本定義、項(xiàng)目類型及特點(diǎn)
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設(shè)
i.新市民高端人才農(nóng)民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結(jié)合
c)平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
i.平時旅游康養(yǎng)休閑醫(yī)療物流保障急時應(yīng)急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項(xiàng)目特點(diǎn)
a)同步規(guī)劃建設(shè)匹配基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)
b)相互結(jié)合彼此融入
c)*財政補(bǔ)貼地方預(yù)算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補(bǔ)充貸款(PSL)
3.三大工程的政策保障與高層表態(tài)
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房
b)國常會把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)
d)*經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設(shè)提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企提出將指導(dǎo)和要求銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持“三大工程”建設(shè)并且要求盡快形成實(shí)物工作量
七、“三大工程”的實(shí)施的背景、目的以及政策支持
1.三大工程是地產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化的重要抓手
a)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始進(jìn)入市場軌與保障軌兩個賽道
b)三大工程覆蓋地產(chǎn)全鏈條
c)三大工程是城市擴(kuò)容減速后的新一輪有效的基建投資
2.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見
i.加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度
ii.滿足團(tuán)體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道
v.穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金
b)國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)
i.按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項(xiàng)目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款
八、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
1.地產(chǎn)行業(yè)是2024年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器與壓艙石
2.“三大工程”是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展機(jī)遇抓手
3.城鎮(zhèn)化率已達(dá)66%存量改造與補(bǔ)短板是未來一定時期內(nèi)的重要市場開拓領(lǐng)域
4.2024年是十四五規(guī)劃完成的關(guān)鍵之年
5.市場布局重點(diǎn)圍繞五大城市群與特大超特大城市
6.投建營一體化發(fā)展是地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇
7.政府宏觀調(diào)控的基建投資正轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)投資為主導(dǎo)驅(qū)動
8.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
九、2024年三大工程投融資政策風(fēng)險應(yīng)對與結(jié)合
1.新機(jī)制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實(shí)施結(jié)合點(diǎn)
2.國辦發(fā)〔2023〕35號”文《關(guān)于金融支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的指導(dǎo)意見》解讀
3.國辦發(fā)【2023】47號文《12重點(diǎn)省份分類加強(qiáng)政府投資項(xiàng)目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目投資領(lǐng)域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運(yùn)營結(jié)合
1.特許經(jīng)營模式與城中村改造后產(chǎn)業(yè)升級結(jié)合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實(shí)踐風(fēng)險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結(jié)合解讀
4.一二三級聯(lián)動模式設(shè)計(jì)與城中村改造

第三講保障房項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、保障房項(xiàng)目建設(shè)投資主體與融資政策
1.*財政投資匹配地方財政預(yù)算的政府投資
2.企業(yè)市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業(yè)投資
二、保障房項(xiàng)目建設(shè)資金來源與融資
1.*財政資金的三大工程專項(xiàng)資金
2.地方財政資金中基金性預(yù)算與土地出讓凈收益
3.地方政府專項(xiàng)債券融資
a)2024年專項(xiàng)債投向保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
4.政策銀行的PSL專項(xiàng)貸款
a)案例：國家開發(fā)銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元
5.案例：新疆賽德投資發(fā)展有限公司獲得農(nóng)發(fā)展銀行建設(shè)600套保障性租賃住房貸款
6.商業(yè)銀行貸款
7.公積金中心公積金貸款
8.資產(chǎn)證券化與不動產(chǎn)REITs
三、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地
2.企事業(yè)單位自有閑置土地
3.產(chǎn)業(yè)園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應(yīng)國有建設(shè)用地
四、保障性租賃住房兩個類別及規(guī)模
1.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進(jìn)
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
2.保障房投資主體是誰
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設(shè)立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商
d)央國企地產(chǎn)企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺
3.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
五、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)解讀
1.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅(jiān)持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐
2.對象標(biāo)準(zhǔn)
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進(jìn)的人才群體
3.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b)安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補(bǔ)繳土地價款
4.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?br /> 5.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個人住房貸款
c)給于稅費(fèi)支持
六、保障性住房全國各地的實(shí)踐案例解析
1.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設(shè)規(guī)劃細(xì)則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設(shè)規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規(guī)劃目標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度
2.上?！蛾P(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》解讀
3.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自由地、新供國有建設(shè)用地
b)配建-產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
4.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
5.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務(wù)公寓
b)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量房屋

第四講城中村改造項(xiàng)目建設(shè)投資解讀及背景介紹
一、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
1.《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》各地落實(shí)情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實(shí)施進(jìn)度
i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實(shí)施意見引入前期服務(wù)商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
2.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結(jié)合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b)改造實(shí)施主體的差別
c)前期土地一級開發(fā)補(bǔ)償主體與資金可融資
d)整治提升類項(xiàng)目拆除比例提高至30%
二、城中村改造四大階段
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
2.拆遷安置補(bǔ)償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段
5.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
三、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
1.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
1.意愿征集和可行性研究
2.城中村改造年度計(jì)劃編制
3.基礎(chǔ)信息核查與臺賬建立
4.城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制
5.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標(biāo)
6.基礎(chǔ)信息臺賬
7.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
8.建設(shè)實(shí)施方案與投融資平衡方案
9.綜合評價確定實(shí)施主體
10.建管一體長效治理與物理管理
四、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計(jì)
11.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發(fā)引入前期服務(wù)商與實(shí)施單位
b)土地開發(fā)與二級開發(fā)實(shí)施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級利潤與收入
12.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村委會+村集體經(jīng)濟(jì)合作組織
ii.政府新設(shè)立平臺公司
iii.政府城投公司
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.白名單類房地產(chǎn)企業(yè)
ii.施工央國企
c)政企聯(lián)合型
i.村集體出地出授權(quán)企業(yè)出資金
五、城中村改造資金來源與保障
1.政府投資財政預(yù)算資金
a)*專項(xiàng)財政資金
b)地方政府專項(xiàng)債
c)財政土地出讓收益
2.企業(yè)投資市場化融資
a)城投類國有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
3.政策性銀行貸款與國有銀行專項(xiàng)貸款
六、城中村改造的土地與資產(chǎn)確認(rèn)
1.集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市
a)集體土地入市的前提
b)集體土地的三權(quán)
c)集體土地入市的決議
d)集體土地入市流程與開發(fā)主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b)土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b)宅基地的轉(zhuǎn)讓與退出
4.*基本農(nóng)田保護(hù)制度更加嚴(yán)格
5.空間規(guī)劃體系的改革
6.審批權(quán)限下放
七、城中村當(dāng)前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現(xiàn)象突出
c)建筑間距小采光通風(fēng)差
d)加改擴(kuò)建多結(jié)構(gòu)安全隱患大
2.環(huán)境臟亂差
a)基礎(chǔ)設(shè)施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動人口多
b)治安形勢嚴(yán)峻
c)管理邊界不清
d)存在社會隱患

第五講平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施與市場拓展策劃
一、平急兩用的特點(diǎn)
1.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養(yǎng)醫(yī)療物流設(shè)施急時作為應(yīng)急安置與隔離
b)符合門類的存量項(xiàng)目增設(shè)平急兩用設(shè)計(jì)
c)新建項(xiàng)目增設(shè)應(yīng)急設(shè)計(jì)
2.平急兩用的領(lǐng)域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛(wèi)生、城郊大倉物流、應(yīng)急避災(zāi)
c)公共設(shè)施管
d)高速公路服務(wù)區(qū)
3.平急兩用的地域布局與已出臺政策城市匯總
a)推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作部署電視電話會議精神解讀
i.建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理
b)人口密集的特大超特大城市
c)一是定調(diào)表態(tài)階段
i.山東省發(fā)布《關(guān)于印發(fā)山東省城市更新行動實(shí)施方案的通知》
ii.中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行系統(tǒng)首筆“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目貸款濟(jì)南市落地
iii.青島平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
d)二是研究階段
i.南京市摸清存量及潛在增量做好‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作
e)三是討論、印發(fā)方案階段
i.北京市平谷區(qū)印發(fā)《平谷區(qū)關(guān)于落實(shí)進(jìn)一步推動首都高質(zhì)量發(fā)展取得新突破的行動方案(2023-2025年)(征求意見稿)》
f)四是落地階段
i.大連市宣布啟動7個“平急兩用”項(xiàng)目
ii.武漢召開首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目推介會
iii.杭州市公布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項(xiàng)目清單》
二、平急兩用的案例分析
1.成都市新都區(qū)
a)隔離點(diǎn)集裝箱改造為公共驛站
b)核酸采樣艙改造為司機(jī)之家
2.北京市平谷區(qū)
a)“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應(yīng)用場景
b)農(nóng)副產(chǎn)品保供基地
c)綜合物流樞紐
d)旅游居住設(shè)施
e)高速服務(wù)區(qū)
f)醫(yī)療體系
3.北京朝陽：積極接軌保租房
a)北京朝陽區(qū)七彩家園項(xiàng)目從方艙醫(yī)院成功轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房項(xiàng)目
三、平急兩用項(xiàng)目策劃與實(shí)施要點(diǎn)
1.應(yīng)急能力建設(shè)與平時公共服務(wù)結(jié)合
2.重點(diǎn)推進(jìn)城市獲取項(xiàng)目實(shí)施清單
3.依托平時功能確定投資主體與資金來源
4.對接政策性金融機(jī)構(gòu)與*專項(xiàng)財政資金
四、平急兩用項(xiàng)目選擇思路
1.改造提城升市的大公型共設(shè)施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應(yīng)市急建設(shè)行進(jìn)補(bǔ)足短板；
2.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫(yī)院設(shè)施行進(jìn)按新標(biāo)準(zhǔn)行進(jìn)改造/新建
a)傳的統(tǒng)應(yīng)急難避的處置思維；
3.結(jié)城合市更新、鄉(xiāng)村振興、文旅融合項(xiàng)進(jìn)目行建設(shè)
a)郊區(qū)有多較閑置源資和空間待盤活利用
4.主動利用當(dāng)?shù)氐淖》空吲c保障房建設(shè)與城中村改造進(jìn)行規(guī)劃融合

房地產(chǎn)發(fā)展新模式課程