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存量資產(chǎn)盤活課程

課程背景：
*辦公廳發(fā)布了《進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》(下文簡(jiǎn)稱“意見”)，在該“意見”中，*就盤活存量資產(chǎn)的背景、重點(diǎn)方向、盤活方式、政策支持、獲得資金投向等方面給出了明確的政策指向。“意見”的推出對(duì)于有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平，拓寬社會(huì)投資渠道，合理擴(kuò)大有效投資以降低政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)負(fù)債水平等方面具有重要意義。
同時(shí)，也對(duì)未來中國(guó)施工企業(yè)市場(chǎng)化投資基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目、地方政府平臺(tái)公司參與基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)釋放了積極的信號(hào)，2024年“三大工程”由*規(guī)劃、多部委協(xié)同，成為2024年存量資產(chǎn)盤活的重要抓手。央行、國(guó)家金管局、政策性銀行、發(fā)改和財(cái)政從財(cái)政金融和土地要素全面支持推動(dòng)"三大工程"加快落地。同時(shí)為了防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地方財(cái)政更加強(qiáng)調(diào)多渠道籌措資金，并鼓勵(lì)吸引民間資本參與。這為施工單位通過投融資模式創(chuàng)新提供了廣闊的市場(chǎng)拓展和項(xiàng)目落地的機(jī)會(huì)。
在資產(chǎn)證券化ABS、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的快速發(fā)展和PPP模式盤活閑置資產(chǎn)、推動(dòng)養(yǎng)老、消費(fèi)、保障性租賃住房的發(fā)展，社會(huì)資金參與到城市更新、TOD建設(shè)和國(guó)有資產(chǎn)處置等方面拓展了諸多可能性。

課程收益
掌握存量資產(chǎn)盤活的宏觀經(jīng)濟(jì)背景與意義
掌握存量資產(chǎn)盤活的模式方法與路徑
“三大工程”覆蓋的領(lǐng)域以及貨幣政策財(cái)政政策如何進(jìn)行支持
如何以重點(diǎn)城市的“三大工程”為抓手進(jìn)行存量資產(chǎn)盤活
掌握存量資產(chǎn)盤活的資產(chǎn)證券化操作流程
掌握基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs操作申報(bào)流程與案例
掌握產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)重組、債務(wù)重組、改擴(kuò)建在存量閑置資產(chǎn)盤活中的作用

課程對(duì)象：
政府部門、高新園區(qū)、施工單位、城投公司、地產(chǎn)類企業(yè)

課程方式：
實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析

課程大綱
第一講存量資產(chǎn)盤活的背景、方向、領(lǐng)域與區(qū)域
一、地方政府盤活存量資產(chǎn)的政策背景
1.《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）
2.《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）
3.《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮資產(chǎn)證券化市場(chǎng)功能支持企業(yè)盤活存量資產(chǎn)的通知》
4.《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕561號(hào)）
5.《關(guān)于進(jìn)一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見》（發(fā)改投資〔2022〕1652號(hào)）
6.《關(guān)于盤活行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)的指導(dǎo)意見》（財(cái)資〔2022〕124號(hào)）
二、存量資產(chǎn)盤活的作用與意義
1.提高固定資產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資產(chǎn)的流動(dòng)性
2.為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供資金來源
3.鼓勵(lì)社會(huì)資本更好參與到固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域
4.防止地方政府新增隱性債務(wù)
三、重點(diǎn)領(lǐng)域
1.重點(diǎn)盤活存量規(guī)模大、收益好、具有增長(zhǎng)潛力資產(chǎn)
2.統(tǒng)籌盤活與改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
3.有序盤活長(zhǎng)期閑置但有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)
四、重點(diǎn)區(qū)域
1.推動(dòng)建設(shè)任務(wù)重、投資需求強(qiáng)、存量規(guī)模大、資產(chǎn)質(zhì)量好的地區(qū)
2.地方政府債務(wù)較高、財(cái)政收支平衡壓力大的地區(qū)
3.5大城市群內(nèi)部的都市圈區(qū)域
五、重點(diǎn)企業(yè)
1.地方國(guó)有企業(yè)和平臺(tái)公司
2.建筑施工類央企
3.民營(yíng)社會(huì)資本

第二講存量園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)盤活
一、中國(guó)人民銀行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見
1.住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款
2.團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房貸款30年
3.住房租賃經(jīng)營(yíng)貸鼓勵(lì)“二房東”模式
二、“三大工程”為牽引資產(chǎn)盤活金融助力
1.存量資產(chǎn)盤活之租賃型保障房改造與盤活
2.存量體育場(chǎng)館、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、醫(yī)院、康養(yǎng)與服務(wù)區(qū)升級(jí)改造應(yīng)急功能
3.城中村改造資產(chǎn)作為集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)
三、保障性租賃住房供應(yīng)渠道及土地政策
1.集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地
2.企事業(yè)單位自有閑置土地
3.產(chǎn)業(yè)園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地
四、保障性租賃住房?jī)蓚€(gè)類別及規(guī)模
6.保障房市場(chǎng)+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進(jìn)
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
7.保障房投資主體是誰(shuí)
a)傳統(tǒng)城投公司類的投融資平臺(tái)公司
b)政府新設(shè)立的類平臺(tái)管理類公司
c)融資白名單下的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商
d)央國(guó)企建工企業(yè)投資公司于地產(chǎn)平臺(tái)
8.十四五保障房的建設(shè)規(guī)模7億平
五、*《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文)解讀
9.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設(shè)和供給
c)堅(jiān)持資金平衡
d)支持城區(qū)300萬(wàn)以上的大城市率先探索實(shí)踐
10.對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進(jìn)的人才群體
11.規(guī)劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結(jié)合
b)安排在交通便利、公共設(shè)施齊全區(qū)域
c)劃撥方式供應(yīng)土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補(bǔ)繳土地價(jià)款
12.配售與管理
a)公平公正配售成本價(jià)銷售
b)禁止以任何方式將保障房變?yōu)樯唐贩苛魅胧袌?chǎng)
13.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發(fā)貸和個(gè)人住房貸款
c)給于稅費(fèi)支持
六、保障性住房全國(guó)各地的實(shí)踐案例解析
14.特大超特大城市已出臺(tái)“十四五”期間保租房建設(shè)規(guī)劃細(xì)則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設(shè)規(guī)模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、西安保障房規(guī)劃目標(biāo)與實(shí)施進(jìn)度
15.上海《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》解讀
16.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自由地、新供國(guó)有建設(shè)用地
b)配建-產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套
c)改建-存量非居住房屋改造
17.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
18.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務(wù)公寓
b)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍
c)旅館、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會(huì)存量房屋
七、城鎮(zhèn)村改造的基本特征與要素
19.《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》各地落實(shí)情況梳理
a)超大城市城中村改造規(guī)劃與實(shí)施進(jìn)度
i.廣州的房票制度創(chuàng)新與做地制度創(chuàng)新
ii.深圳城中村改造實(shí)施意見引入前期服務(wù)商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創(chuàng)新
20.城中村改造的三個(gè)類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結(jié)合
21.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質(zhì)與用途的拆別
b)改造實(shí)施主體的差別
c)前期土地一級(jí)開發(fā)補(bǔ)償主體與資金可融資
d)整治提升類項(xiàng)目拆除比例提高至30%
八、城中村改造四大階段
22.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
23.拆遷安置補(bǔ)償階段
24.土地出讓上市階段
25.開發(fā)建設(shè)實(shí)施階段
26.村委、企業(yè)、業(yè)主多元協(xié)同
九、城中村改造策劃流程與創(chuàng)新
27.前期計(jì)劃規(guī)劃階段
28.意愿征集和可行性研究
29.城中村改造年度計(jì)劃編制
30.基礎(chǔ)信息核查與臺(tái)賬建立
31.城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制
32.城中村改造單元規(guī)劃確定基本規(guī)劃指標(biāo)
33.基礎(chǔ)信息臺(tái)賬
34.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
35.建設(shè)實(shí)施方案與投融資平衡方案
36.綜合評(píng)價(jià)確定實(shí)施主體
37.建管一體長(zhǎng)效治理與物理管理
十、城中村改造利資金平衡方案設(shè)計(jì)
38.城中村改造的三級(jí)利潤(rùn)概念與投融資平衡
a)土地整體與一級(jí)開發(fā)引入前期服務(wù)商與實(shí)施單位
b)土地開發(fā)與二級(jí)開發(fā)實(shí)施單位與拿地單位分離
c)資產(chǎn)持有與三級(jí)利潤(rùn)與收入
39.城中村改造參與主體
a)政府主導(dǎo)型
i.村委會(huì)+村集體經(jīng)濟(jì)合作組織
ii.政府新設(shè)立平臺(tái)公司
iii.政府城投公司
b)企業(yè)主導(dǎo)型
i.白名單類房地產(chǎn)企業(yè)
ii.施工央國(guó)企
c)政企聯(lián)合型
i.村集體出地出授權(quán)企業(yè)出資金
十一、城中村改造資金來源與保障
40.政府投資財(cái)政預(yù)算資金
a)*專項(xiàng)財(cái)政資金
b)地方政府專項(xiàng)債
c)財(cái)政土地出讓收益
41.企業(yè)投資市場(chǎng)化融資
a)城投類國(guó)有企業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)商、施工企業(yè)
b)物業(yè)權(quán)利人自籌資金，包括物業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理人
c)市場(chǎng)化融資資金（銀行貸款、非標(biāo)融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
42.政策性銀行貸款與國(guó)有銀行專項(xiàng)貸款
十二、平急兩用的案例分析
43.成都市新都區(qū)
a)隔離點(diǎn)集裝箱改造為公共驛站
b)核酸采樣艙改造為司機(jī)之家
44.北京市平谷區(qū)
a)“吃、住、行、醫(yī)、集中承載”五大應(yīng)用場(chǎng)景
b)農(nóng)副產(chǎn)品保供基地
c)綜合物流樞紐
d)旅游居住設(shè)施
e)高速服務(wù)區(qū)
f)醫(yī)療體系
45.北京朝陽(yáng)：積極接軌保租房
a)北京朝陽(yáng)區(qū)七彩家園項(xiàng)目從方艙醫(yī)院成功轉(zhuǎn)換為保障性租賃住房項(xiàng)目

第三講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之ABS與類ABS
一、城投公司資產(chǎn)證券化操作
1.ABS資產(chǎn)證券化的框架
2.基礎(chǔ)資產(chǎn)
a)基礎(chǔ)資產(chǎn)類型
b)現(xiàn)金流集中度
c)現(xiàn)金流穩(wěn)定性
3.主題資質(zhì)
a)股東背景
b)經(jīng)營(yíng)狀況
c)財(cái)務(wù)狀況
4.交易結(jié)構(gòu)
a)破產(chǎn)隔離
b)現(xiàn)金流支付機(jī)制
c)增信措施
d)信用出發(fā)機(jī)制
e)交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
5.基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)ABS
6.棚改/保障房ABS
7.CMBS/CMBN

第四講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募REITs
一、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募Reits政策體系
1.《國(guó)家發(fā)改委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（586號(hào)文）
2.《國(guó)家發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（9589號(hào)文）附件《試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》
3.《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施投資基金指引（試行）》（54號(hào)文）
二、基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)公募Reits存量資產(chǎn)盤活模式
1.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)審批及參與主體和功能
a)省級(jí)發(fā)改委
b)中國(guó)證監(jiān)會(huì)
c)滬深證券交易所
d)證券業(yè)協(xié)會(huì)
e)基金業(yè)協(xié)會(huì)
f)中證登
2.公募REITs的申報(bào)流程
a)項(xiàng)目入庫(kù)階段
b)項(xiàng)目入圍階段
c)發(fā)行上市階段
3.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目篩選（什么樣的項(xiàng)目能做REITs？）
4.公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)
5.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的增信措施
6.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的退出安排
7.案例解析：中金普洛斯REIT
8.案例解析：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT

第五講存量資產(chǎn)盤活的模式與方法之TOT模式
三、政府和社會(huì)資本合作（PPP）之TOT模式
1.確定實(shí)施機(jī)構(gòu)
a)產(chǎn)權(quán)所有人
b)行業(yè)主管部門
2.資產(chǎn)評(píng)估確定資產(chǎn)價(jià)值
a)國(guó)資委、財(cái)政局、專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
3.入庫(kù)
4.采購(gòu)社會(huì)資本
5.成立項(xiàng)目公司
6.簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議
a)受讓相關(guān)資產(chǎn)/經(jīng)營(yíng)權(quán)
b)支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用
7.TOT項(xiàng)目合同
8.職工安置協(xié)議安排
9.執(zhí)行
案例解析：德陽(yáng)市人民政府文化體育設(shè)施TOT項(xiàng)目
案例解析：太原市北郊污水處理廠TOT項(xiàng)目

第六講產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)重組、債務(wù)重組、改擴(kuò)建與資產(chǎn)價(jià)值重塑
一、積極推進(jìn)產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易
1.存量資產(chǎn)確權(quán)與手續(xù)補(bǔ)辦
2.有效提高項(xiàng)目收益水平
3.完善規(guī)劃和用地用海政策
4.落實(shí)財(cái)稅金融政策
二、發(fā)揮國(guó)有資本投資、運(yùn)營(yíng)公司功能作用
1.國(guó)有資本投資公司與國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司的兼并與重組
2.設(shè)立存量資產(chǎn)基金
三、探索促進(jìn)盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合
3.老舊小區(qū)改造城市更新
4.TOD模式
5.EOD模式
6.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)模式
7.政府購(gòu)買服務(wù)模式
四、挖掘閑置低效資產(chǎn)價(jià)值
1.創(chuàng)新研發(fā)
2.衛(wèi)生健康
3.養(yǎng)老托育
4.體育健身
5.休閑旅游
6.社區(qū)服務(wù)或
7.保障性租賃住房
五、閑置資產(chǎn)價(jià)值重塑核心要素
1.客觀評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值
2.再造方向進(jìn)行準(zhǔn)確定位
3.選擇適合的項(xiàng)目運(yùn)作模式
4.第三方與所有者合作改建運(yùn)營(yíng)

存量資產(chǎn)盤活課程