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房地產開發(fā)全流程稅收培訓

專題背景
隨著“金稅四期”上線、“數(shù)電發(fā)票”有序推廣和普及，“數(shù)據(jù)治稅”的理念根植于財稅管理的方方面面，稅務機關以“金稅四期”為載體，針對房地產行業(yè)實施重點風險監(jiān)管，通過涉稅數(shù)據(jù)綜合分析，對申報信息不對稱實現(xiàn)穿透性評估。房企合法風險防控是第一要務，在合法的前提下，稅負最優(yōu)是不二選擇。
在疫情后經濟復蘇期間、在開發(fā)和轉型之間的特殊時點，房地產業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，尤其需要考慮稅收成本，繼土地成本、建安成本、融資成本之后房企第四大成本！房地產企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)環(huán)節(jié)多，受市場影響敏感，每個流程節(jié)點的涉稅事項都要認真對待，才可以確保清盤之后全身而退。
本課程著眼房地產企業(yè)開發(fā)項目全流程重要節(jié)點，分為籌建、拿地、建設、預售、交房、持有、清盤、撤資注銷等八大環(huán)節(jié)，每個階段緊扣容易觸發(fā)涉稅風險事項，著眼于實操、全方位立體式分析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等潛在稅收風險，對于公司股權構架設計、會計核算框架搭建、項目整體稅收籌劃等都有詳盡案例進行印證和闡述，讓企業(yè)清清白白、合理合法進行稅收籌劃，稅后收益*化！ 

專題亮點
1、全流程：開發(fā)節(jié)點全程覆蓋，從籌建到注銷，從拿地到清盤，每個階段又分為若干個
問題進行詳細解讀。
2、全稅種：以增值稅、所得稅、土地增值稅為主，以房產稅、土地使用稅、個人所得稅、
印花稅等為輔，開發(fā)流程所涉及稅種全盤解讀。
3、重實操：對于特殊問題均采取案例進行解讀，詮釋稅收政策背后的底層邏輯，讓財稅
人員在課堂上輕輕松松掌握要領。

主講大綱
前言：“金稅四期”和“數(shù)電發(fā)票”對房企影響分析
1、金稅四期完善領域及房企應對策略
2、紙電發(fā)票和數(shù)電發(fā)票差異
3、開具發(fā)票和接收發(fā)票備注需要注意哪些事項？
4、發(fā)票開錯如何處理以及如何查詢

一、籌建設立階段
1、子公司V分公司？
2、股東法人V自然人？
3、籌建期的起點和終點如何確定？
4、籌建期費用如何攤銷對企業(yè)最有利
5、籌建期間企業(yè)所得稅申報注意事項
6、籌建期利息收入如何處理
7、籌建期廣告費、招待費處理技巧
8、籌建期增值稅專用發(fā)票處理
9、貨幣出資和非貨幣出資的優(yōu)劣分析
10、如何理解資本弱化條款
11、認繳制下未到位資金利息處理
12、籌建期會計科目設置與核算特點

二、拿地階段
1、拿地主體確定（子公司V母公司）
2、接受土地投資的稅收籌劃
3、招拍掛（拆遷費）拿地注意事項
4、紅線外支出與土地成本
5、配建房與土地成本
6、以地換房（以房換地）
7、土地使用稅納稅時間點
8、合作建房如何理解
9、土地返還款處理方式
10、分期付款拿地利息注意事項
11、購進爛尾樓（接盤俠）后續(xù)開發(fā)
12、溢價收購股權對應土地成本處理困局

三、建設階段
1、甲供材V混合銷售V合同簽訂要點
2、設計費（重復）、拆除費用處理技巧
3、第三方項目管理費
4、開發(fā)成本核算要點
5、臨時樣板間、售樓部財稅處理
6、違約金V墊資利息
7、會計核算對象（可以考慮企業(yè)所得稅6大原則）
8、統(tǒng)借統(tǒng)還V轉貸V關聯(lián)企業(yè)之間使用資金
9、明股實債V明債實股
10、民間融資利息處理
11、施工成本參數(shù)來源

四、預售階段
1、買一送一
⑴ 送家電
⑵ 送車位
⑶ 送物業(yè)（外購服務：旅游等）
⑷ 送面積
⑸ 抽獎、看房有禮
2、以老帶新
3、支付業(yè)主違約金
4、傭金支付技巧（代理費）
5、各個項目之間預交增值稅互相混抵？
6、預售階段開具增值稅發(fā)票處理
7、土地增值稅預交計稅依據(jù)
8、企業(yè)所得稅季度申報
9、企業(yè)所得稅年度申報
10、季度申報與匯算清繳有效銜接

五、交房階段
1、增值稅納稅義務發(fā)生時間
2、會計收入確定時間
3、企業(yè)所得稅完工節(jié)點
4、土地增值稅清算條件
5、以租代售（限購）
6、售后回租
7、銷售價格偏低
8、工抵房
9、土地使用稅計算方法
10、土地差額征稅財稅處理
11、開具發(fā)票正確姿勢
12、預交土地增值稅對企業(yè)所得稅影響
13、拆遷還建財稅處理
14、進項留抵退稅案例分析
15、不同產權車位財稅處理
16、計稅毛利率和實際利潤率對所得稅稅負影響
17、未竣工提前交房企業(yè)所得稅處理方法

六、清盤階段
1、成本分攤方法案例解讀
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預算造價法
⑸ 層高系數(shù)法
2、土增清算引發(fā)的企業(yè)所得稅退稅
3、土地增值稅清算數(shù)據(jù)采集與審核
4、尾盤清算
5、二次清算（滯后公配支出）
6、舊房的稅收風險

七、持有物業(yè)
1、不同時間收取租金的稅收風險
2、免租稅收處理
3、無租稅收處理
4、自用地下車位房產稅
5、自用地下車位土地使用稅
6、柜臺出租房產稅
7、轉租商鋪（車位）稅收分析
8、拆解租金稅收風險
9、車位租賃稅收分析
10、房產評估增值
11、浮動租金

八、注銷或者撤資階段
1、自然人股東股權轉讓
2、法人股東股權轉讓
3、法人股東撤資（減資）和自然人股東撤資
4、注銷前增值稅處理
5、股東借款不歸還
6、庫存商品房尚未處置完結
7、清算所得和剩余財產
8、案例解析清算所得稅處理

九、現(xiàn)場答疑

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