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房地產(chǎn)投資課程

【課程簡(jiǎn)介】
98年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開(kāi)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，伴隨著98年-2016年這十九年間房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)的地價(jià)也飛速上漲，怎么拿地？拿合適的地？已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商們不得不認(rèn)真思考的問(wèn)題。
本課程梳理史實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資拿地的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行解讀、分析，并對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的拿地方式和技巧進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對(duì)土地獲得的整個(gè)過(guò)程有個(gè)全面的了解和掌握，以史為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為坐標(biāo)，在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，作出最優(yōu)是抉擇。

【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)高級(jí)管理人員、公司投資部門(mén)、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師、學(xué)者

【課程收益】：
了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和技巧；
天時(shí)地利人和，了解投資拿地必須重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵點(diǎn)，避免常規(guī)錯(cuò)誤的發(fā)生；
重點(diǎn)掌握土地價(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡(jiǎn)潔實(shí)用的項(xiàng)目可行性方案的操作；
重點(diǎn)掌握標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地技巧和方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和借鑒。

【課程提綱】：
一、地塊投資的時(shí)機(jī)選擇：宏觀環(huán)境分析與預(yù)測(cè)
1.、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和政策解讀
1）從去庫(kù)存到黃金周限購(gòu)限貸——短期措施
2）周小川節(jié)前節(jié)后的二次講話的話道出了原委——房?jī)r(jià)上漲的理由
3）*不加息——壓死駱駝的最后一根稻草4）房產(chǎn)稅稅呼聲再起——長(zhǎng)期措施
2、比較過(guò)去四次房?jī)r(jià)下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)背景看這次限購(gòu)的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn)
1)2005年房?jī)r(jià)下跌：流動(dòng)性過(guò)剩，土地和信貸的急剎車(chē)（主動(dòng)）
2)2008年房?jī)r(jià)下跌：全球金融危機(jī)（被動(dòng)）
3)2011年房?jī)r(jià)下跌：歐美的量化寬松，我國(guó)的限購(gòu)限貸限價(jià)（主動(dòng)）
4)2014年房?jī)r(jià)下跌：QE退出，三限解除，去庫(kù)存（被動(dòng)）
5)2016年房?jī)r(jià)（？）：美元加息暫緩，重啟限購(gòu)限貸（主動(dòng)）
3、白銀時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)和房地產(chǎn)投資方向
1998-2012年“黃金時(shí)代”是三個(gè)特點(diǎn)：
企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上；
長(zhǎng)期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低；
房企財(cái)務(wù)杠桿比較高，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)之首。
2012-此時(shí)，白銀時(shí)代：
房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)跨入規(guī)?；?、品牌化時(shí)代，公司實(shí)力非當(dāng)年可比；
房企之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，洗牌加劇，企業(yè)運(yùn)作以高周轉(zhuǎn)，微贏利為特征，
產(chǎn)品增值創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)體驗(yàn)開(kāi)始深入消費(fèi)者的核心利益。
4、未來(lái)政策預(yù)估
1）限購(gòu)限貸，甚至是限價(jià)等措施加強(qiáng)的概率大還是減弱的概率大？
2）房地產(chǎn)未來(lái)的投資價(jià)值是否還存在？
3）如何判斷所處時(shí)間節(jié)點(diǎn)的在經(jīng)濟(jì)周期的位置？
課堂討論：投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)是什么？

二、地塊投資的決策前提：開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定了拿地的選擇
1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式的分析
1）從投資回收速度看：長(zhǎng)線模式和短線模式
2）從產(chǎn)品類(lèi)別看：?jiǎn)我划a(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式
3）從單一規(guī)模來(lái)看：大盤(pán)模式和精品模式；
4）從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式
5）從經(jīng)營(yíng)主旨來(lái)看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長(zhǎng)模式
2、各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)投資模式的本質(zhì)
（旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、稀缺資源項(xiàng)目的投資模式）
課程討論：我們企業(yè)的投資模式是什么？有什么優(yōu)缺點(diǎn)

三、地塊投資的決策基礎(chǔ)：市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)
1.地塊分析和土地市場(chǎng)分析
2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
3.區(qū)域市場(chǎng)分析
4.市場(chǎng)分析要解決的主要問(wèn)題：專(zhuān)案市場(chǎng)調(diào)研的指引
實(shí)戰(zhàn)操練：樓盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)研

四、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃
1.產(chǎn)品規(guī)劃和自身企業(yè)的產(chǎn)品密切相關(guān)
2.如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃的*利益？
實(shí)戰(zhàn)操練：強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐
3.產(chǎn)品規(guī)劃中企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和銷(xiāo)售能力的因素

五、地塊投資的決策依據(jù)：財(cái)務(wù)分析
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入估算
3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算
4．項(xiàng)目投資建議書(shū)
5．簡(jiǎn)要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求
實(shí)戰(zhàn)操練：項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制

六、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式
1、國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個(gè)模式十六種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（市種方式）
合作經(jīng)營(yíng)介紹（二種方式）
委托代建介紹 （一種方式）
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨(dú)門(mén)絕技及其拿地策略
1）大連萬(wàn)達(dá)的模式
2）萬(wàn)科的模式
3）綠地的模式
4. 企業(yè)勾地技巧、門(mén)檻條件設(shè)置
實(shí)戰(zhàn)操練：什么是我們企業(yè)拿地條件的*方式？

七、投資管理風(fēng)險(xiǎn)管理與后評(píng)價(jià)
1、風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)再投資的重要
2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后評(píng)價(jià)案例分析

八、地塊投資的工作定位：投資拿地的龍頭地位和工作使命
1、地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位
2、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)
3、投資經(jīng)理需要掌握的基本技能
4、公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解：3121模式介紹
課堂討論：公司給我的年度目標(biāo)是什么，和公司發(fā)展關(guān)系如何？

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