“明定位、布產(chǎn)品、定總圖”住宅項目精細(xì)化操盤之總圖定位實戰(zhàn)沙盤
發(fā)布時間:2021-07-05 16:27:35
講師：宋老師 瀏覽次數(shù)：2589
課程描述INTRODUCTION
住宅項目精細(xì)化操盤
培訓(xùn)講師：宋老師
課程價格：￥元/人
培訓(xùn)天數(shù)：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
住宅項目精細(xì)化操盤
課程背景
地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，多數(shù)地產(chǎn)行業(yè)面臨著生存與發(fā)展的困境！利潤下滑、競爭日益激烈……
如何提升團(tuán)隊整體效能，提高中高層管理團(tuán)隊的“經(jīng)營與全局意識”，磨煉并提升“精細(xì)化操盤”能力，則變得尤為重要！
項目團(tuán)隊要從想清楚（明確自己要做什么）、算明白（項目效益到底如何），排清晰（產(chǎn)品組合如何搭配）。打造一支能從項目經(jīng)營視角審視現(xiàn)實運(yùn)營要求，具備全局統(tǒng)籌思考意識、有著高效精準(zhǔn)的決策能力、能時刻關(guān)注成本及投入風(fēng)險的中高層管理團(tuán)隊，會給企業(yè)后續(xù)擴(kuò)展添注更大的內(nèi)驅(qū)動力！
講師簡介
宋老師
任職機(jī)構(gòu)：香港上市商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿龍頭企業(yè)集團(tuán)設(shè)計中心總經(jīng)理，一線甲級設(shè)計院所長
專業(yè)特長：商業(yè)地產(chǎn)資深人士、高級建筑師、國家一級注冊建筑師、浙江省重點(diǎn)項目評標(biāo)專家。20年一線甲級設(shè)計院設(shè)計管理經(jīng)驗，熟稔商業(yè)、高端住宅、酒店、公建多業(yè)態(tài)類型，設(shè)計及管理技術(shù)能力卓越。所主持的項目多次獲得錢江杯優(yōu)秀設(shè)計獎、白玉蘭、全國人居經(jīng)典等大獎。
有主持萬科，綠城，金地等上市公司大型項目的全過程設(shè)計工作經(jīng)驗，理解品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)流程，能從細(xì)節(jié)對建筑產(chǎn)品進(jìn)行把控。5年房地產(chǎn)公司總部設(shè)計管理經(jīng)驗。統(tǒng)籌管理全國超25個商業(yè)綜合體的項目定位、規(guī)劃設(shè)計、及設(shè)計實施等全方位的工作。從產(chǎn)品定位、概念設(shè)計、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計到配合施工各個階段的設(shè)計任務(wù)及相關(guān)勘察工作，有效控制勘察設(shè)計進(jìn)度和質(zhì)量
課程大綱
第一章 企業(yè)盈利模式和項目開發(fā)模式
一、 房企常見的盈利模式
1、恒大碧桂園模式2、綠城模式（代建，特色小鎮(zhèn)）
3、華夏幸福模式（一級結(jié)合二級開發(fā)），萬達(dá)（商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)）
二、 住宅項目開發(fā)模式
1、從盈利模式如何轉(zhuǎn)化落地到項目開發(fā)模式
2、前期調(diào)研—項目定位—總圖定位—總圖測算四者邏輯關(guān)系解讀
第二章 想清楚、明定位
一、 住宅地產(chǎn)開發(fā)前期定位重要性及手段
二、 住宅地產(chǎn)定位調(diào)研實施步驟
1、住宅地產(chǎn)開發(fā)前期定位的意義
2、住宅地產(chǎn)定位調(diào)研實施步驟
（1）競品的范圍界定
（2）需求面調(diào)研
a、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究
b、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查
c、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究
（3）競爭面調(diào)研
a、區(qū)域住宅結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析
b、典型性調(diào)查與研究
c、未來住宅地產(chǎn)的供應(yīng)量分析
（4）供給面調(diào)研
a、住宅發(fā)展規(guī)劃和政策研究
b、立地條件研究
三、 實戰(zhàn)演習(xí)之定位調(diào)研
1、練習(xí)1：蘇州月亮灣項目定位調(diào)研
總建筑面積約21萬方，如何經(jīng)過*對標(biāo)調(diào)研，布局聯(lián)排、洋房、高層，達(dá)到盈利與品質(zhì)的完美平衡？
2、練習(xí)2：上海張江萬科翡翠公園市調(diào)定位
萬科翡翠公園系列的開山之作，40萬平米國際公園社區(qū)，對標(biāo)紐約國際社區(qū)，營造30萬方經(jīng)典美式中高層住區(qū)；10萬方社區(qū)商業(yè)配套布局巧妙，尤其2049的落位在張江高科技園區(qū)創(chuàng)造濃郁居住氛圍。
【工具包】 住宅地產(chǎn)市場調(diào)研定位表
第三章 算明白、布產(chǎn)品
一、 住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的過去與現(xiàn)在--總圖定位的重要性（總圖定位基本介紹）
1、總圖定位的定義2、總圖定位的流程
3、總圖定位的內(nèi)容4、總圖定位的價值
二、 大型案例全案解析總圖定位
1、總圖定位第一彈--產(chǎn)品定位
2、總圖定位第二彈--產(chǎn)品全案配比
3、總圖定位第三彈--項目投入產(chǎn)出測算
4、總圖定位第四彈--總圖初步強(qiáng)排
5、總圖定位第五彈--地塊現(xiàn)場調(diào)研
6、總圖定位第六彈--總圖比選
7、總圖定位第七彈--總圖細(xì)部調(diào)整
8、總圖定位第八彈--總圖人流動線設(shè)計
9、總圖定位第九彈--住宅產(chǎn)品規(guī)劃為核心
三、 實戰(zhàn)演練習(xí)題--總圖定位篇
1、上海張江萬科翡翠公園案例分析
2、南京仁恒江灣城項目案例分析--仁恒善待土地之經(jīng)典作品，且看仁恒如何多年苦心經(jīng)營，營造南京第一豪宅品牌項目。
3、蘇州獨(dú)墅湖項目實戰(zhàn)沙盤模擬
【工具包】住宅地產(chǎn)項目決策測算表
第四章 排清晰、定總圖
住宅項目總圖定位之土地價值再創(chuàng)造、產(chǎn)品競爭力提升
一、價值創(chuàng)造-研發(fā)新品-提升產(chǎn)品力（標(biāo)桿企業(yè)新產(chǎn)品研發(fā)的重要性）
1、綠城桃李春風(fēng)--如何研發(fā)一層合院90方別墅，使遠(yuǎn)郊樓盤起死回生？
2、萬科桂語里----如何創(chuàng)造1.1容積率的140方3層中式合院？
3、金茂府--杰出產(chǎn)品力引領(lǐng)金茂快速擴(kuò)張
二、規(guī)劃策略
如何窮盡所有總圖可能 →常規(guī)產(chǎn)品組合 →新品再升級 →精準(zhǔn)測算最優(yōu)結(jié)果 →價值再創(chuàng)造
1、仁恒VS綠城--開發(fā)量比綠城少一半，仁恒如何取得3倍的利潤？
2、仁恒VS凱德--上海長寧仁恒天山河濱花園相比一路之隔的凱德天山河畔花園，完全不同的總圖布局，為何二手房價差距如此巨大？
3、仁恒vs 萬科—在比拼產(chǎn)品的上海西郊區(qū)域，貼臨競爭的萬科天空之城實現(xiàn)了對仁恒西郊花園的攔截突破，產(chǎn)品力創(chuàng)新要不斷進(jìn)步
三、產(chǎn)品升級趨勢
形成產(chǎn)品力的五大法寶：產(chǎn)品戶型，特色景觀，精工精裝，綠色科技，文化內(nèi)涵
第五章 學(xué)員企業(yè)項目工作坊（沙盤實戰(zhàn)-學(xué)員共創(chuàng)-專家咨詢）
1、從客群定位和需求角度（需求面、供給面、競爭面）分析方案
2、從營銷角度分析方案
a 溢價 b 示范區(qū) c 營銷點(diǎn)挖掘
3、從財務(wù)角度分析方案
a 利潤率 b 現(xiàn)金流 c 資金周轉(zhuǎn)
住宅項目精細(xì)化操盤
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